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2019年9月19日 星期四

利字當頭 - 利世民 2019年9月19日



利字當頭 - 利世民 2019年9月19日


【利字當頭】住屋置業勿混為一談 - 利世民


香港城市規劃的過程漫長而繁複,要改變土地使用,動輒也要十年八載。資料圖片 適中字型 較大字型



根據官方數字,政府擁有的農地,約有960萬平方公呎,當中超過八成屬「荒置」。

假如政府將這些荒置農地都發展成公屋,最少可以興建上過萬個公屋單位。難道政府也在囤地?非也。囤地的指控,不可以單憑整體數字下定論。我的比喻是:打麻雀時,見到有一家十三隻牌,不碰不上不食糊,也不可以就此得出結論說這位雀友「扣牌成癮」。

試問誰不想食糊?正如持有農地的發展商,也希望貨如輪轉。不過,香港城市規劃的過程漫長而繁複,要改變土地使用,動輒也要十年八載。正因為這個原故,發展商也要有一定的土地儲備,以確保在任何時候都有新盤應市。

上星期新地(016)公佈全年業績,我也寫了幾篇分析,有讀者私訊問我一個有趣的問題:「從各大發展商的土儲,可否看得出甚麼端倪?」幾大發展商,以恒基(012)農地土儲最豐,其次是新地、新世界(017)和長實(1113);似乎業務越集中住宅發展,土儲越豐,亦引證之前所講,發展商的「麵粉」,最終是為了生產「麵包」出售;近年甚至有發展商連半製成未焗好的「麵包」也照樣收購,可見麵粉供應才是問題核心。

發展商以供應鏈的思維處理土儲,結果是最終產品供應的穩定。相反,政府就算空有公營房屋興建指標,卻未必可以完成任務。2014年的十年建屋計劃,私人供應部份過去兩年都能夠達標,但公營房屋的落成量卻連年落空。或者是這個原因,令到建制派政黨提出要出動「收回土地條例」。可是,他們又是否將「住屋」和「置業」兩個問題混為一談?當私樓可以用的「麵粉」更少,未來的樓價又會否更難調節?

利世民
http://fb.com/leesimon.hk
本欄逢周二、四刊出



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