利字當頭 - 利世民 2019年9月19日
【利字當頭】住屋置業勿混為一談 - 利世民
香港城市規劃的過程漫長而繁複，要改變土地使用，動輒也要十年八載。資料圖片 適中字型 較大字型
根據官方數字，政府擁有的農地，約有960萬平方公呎，當中超過八成屬「荒置」。
假如政府將這些荒置農地都發展成公屋，最少可以興建上過萬個公屋單位。難道政府也在囤地？非也。囤地的指控，不可以單憑整體數字下定論。我的比喻是：打麻雀時，見到有一家十三隻牌，不碰不上不食糊，也不可以就此得出結論說這位雀友「扣牌成癮」。
試問誰不想食糊？正如持有農地的發展商，也希望貨如輪轉。不過，香港城市規劃的過程漫長而繁複，要改變土地使用，動輒也要十年八載。正因為這個原故，發展商也要有一定的土地儲備，以確保在任何時候都有新盤應市。
上星期新地（016）公佈全年業績，我也寫了幾篇分析，有讀者私訊問我一個有趣的問題：「從各大發展商的土儲，可否看得出甚麼端倪？」幾大發展商，以恒基（012）農地土儲最豐，其次是新地、新世界（017）和長實（1113）；似乎業務越集中住宅發展，土儲越豐，亦引證之前所講，發展商的「麵粉」，最終是為了生產「麵包」出售；近年甚至有發展商連半製成未焗好的「麵包」也照樣收購，可見麵粉供應才是問題核心。
發展商以供應鏈的思維處理土儲，結果是最終產品供應的穩定。相反，政府就算空有公營房屋興建指標，卻未必可以完成任務。2014年的十年建屋計劃，私人供應部份過去兩年都能夠達標，但公營房屋的落成量卻連年落空。或者是這個原因，令到建制派政黨提出要出動「收回土地條例」。可是，他們又是否將「住屋」和「置業」兩個問題混為一談？當私樓可以用的「麵粉」更少，未來的樓價又會否更難調節？
利世民
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