張笑衝：地產商時代已過 地產股靠高息
【專訊】恒指上周升2.5%，但強勢股回落幅度頗大，市場風格轉為流向估值低殘的大型藍籌國企。後市去向視乎中美貿易談判，暫時雙方經濟都有隱憂，開戰至今也是雙輸局面，停火機會較以往為高。歐洲央行一如預期減息0.1厘，存款利率降至負0.5厘的新低，
啟動新一輪買債計劃，規模為每月200億歐元，且明言只要有需要，將一直維持，又稱買債計劃結束後方會考慮加息。消息公布後，貴金屬價格先升後跌。
筆者認為，貴金屬進入一個整固期。支持金價向上因素仍在，如負利率債券愈來愈多，低息和減息趨勢持續。但全球開啟刺激經濟模式，債息從低位止跌回升。先是人行降準而中國長債息率拒絕回落，後有歐洲央行重新QE也無法拉低美債利率。技術上，債市早前過度擁擠，一下子又爭相退出，形成急跌勢頭，美國長債ETF從近期高位跌7.6%。市場正觀察經濟會否重拾動力，特別是當中美倘達成貿戰停火協議，明年局勢會轉趨樂觀。金價暫時要破頂再上有一定難度，較可能維持區間波動。
長期來看，歐洲已毫無疑問日本化，很多主要新興市場也失去動力，如印度、巴西等，似乎已步入結構性樽頸階段，全球局勢很依靠中美兩個大國。近年的情況，就是不刺激便乏力，但愈刺激空間就愈小，負利率債券也會愈來愈多。貴金屬絕對有長期配置價值，但每次遇上政府央行刺激又會受壓。
上周本地地產股借特首會以《土地收回條例》收回發展商農地，興建公屋居屋而炒上。此後官媒不斷撰文，新華社指摘發展商「抬高自己囤積土地的價碼」，其後中央政法委回應長和資深顧問李嘉誠日前言論時更指，李嘉誠等「囤地圈錢」的地產商，會否對市民及香港的未來網開一面？
官媒批囤地 收地條例勢在必行
從中央的言論來看，政府要收回土地，發展商絕不能有任何異議。但發展偏遠農地會興建大量基建配套，對於發展商位於沿路附近的土儲有利。因此，引用條例是禍是福，很視乎政府收回的力度和土地範圍。但中長線來看，官媒一出聲，發展商收檔，香港很多事情今後都不再以純法治方式來處理，港資股估值似乎應有所下跌。只是本地地產股估值其實也沒多少反映了農地變現價值，短線不見得會有很大下跌空間。
港息向上 供樓貴過租
本地地產股的問題反而是資金成本。今年拆息反覆偏強，上周五1個月拆息升至接近2厘水平，報1.96792厘，較周四高0.11256厘。即使全球都轉向寬鬆，本港資金卻相對緊張，利率易升難跌，就算發展商的利息成本亦上揚。在拆息無法回落下，銀行也削減按揭優惠，匯豐便帶頭調高封頂利率。另外，租金回報率普遍已降至2厘或以下，供貴過租(若單以利息支出相對租金，仍是前者較低，理論上仍可更極端），買樓投資只能期望樓價再上。本地地產股估值是吸引的，但頗像1997年前後的英資，時代已不再屬於他們。或許超人正看到大國崛起、港資玩完，寧願在有法治的地方安身立命。從收息角度看，4厘至5厘是吸引的，短線可支持股價，但筆者始終認為買股票買前景，長期來看很難上升。
本周會沽出EMB，買入5000股南方A50 ETF （2822）。
[張笑衝 搵增長8慢蒼]
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