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2019年10月30日 星期三

政經密碼 - 周顯 2019年10月30日

政經密碼 - 周顯 2019年10月30日


發展商因賺快錢喪失競爭力


發展商因賺快錢喪失競爭力


內地房企較港地產商進取。(資料圖片)
不久前,同一位內房老闆在四季酒店六樓的Pool Terrace吹水,由於那裏露天,容許抽煙,因此是煙民談交易的聚腳地。

他想進軍香港的房地產發展市場,問我的意見。

我說,你在香港有上市公司,肯

定要在本地插旗,投資大也好,小也好,總要有第一次,就是賺不了錢,也要做。這好比某間港資大集團,不久前買下一間A股公司,我問對方,究竟有何後著?回答是,暫時沒有任何打算,我們的資產過萬億元,甚麼資產也要有一點,不能沒有A股殼,免得叫起手來,臨急臨忙沒有殼用。

他點頭說,其實不用你講,我已決定要做的了。不過要插一腳進來香港市場,我也要關心自己的競爭力。

我說,香港的地產商習慣了舒適的投資環境,有幾成邊際利潤,發展地產是世界上最穩賺不賠的營生,而且低槓桿,襟地遊水,安全系數極高。反觀內房地產商,個個都是身經百戰,高槓桿,幾巴仙的邊際利潤,靠量產,快速流量管理,才能賺錢。就這方面看,內房的競爭能力遠比港資發展商強得多,皆因狼性夠強。

近年來,大量港資地產商不事生產,反而借錢給內房去發展港樓,數學很簡單:利息是雙位數字,對方無法還錢,大不了收樓自己發展,這是賺梗的生意。

表面上,內房發展港樓,付10厘息,自己賺幾厘,利潤都在港人的手上。可是這樣子玩下玩下,區議會、規劃署、地政署,以及建築公司等等的人脈關係,逐漸落入了他們的手上,整下整下,香港人將會不懂得起樓,整個布局完全落到了內房的手上。

港資發展商的下場將會是怎樣呢?很多都已把資產逐步轉移到了英國,甚至在英國發展大型項目,倫敦漸漸變成了港人天下啦。至於香港市場,只要看看太古、置地現在的情況,咪知道囉:有很多大型商場收租,房地產發展則只剩下少許項目,一年發展一個半個,吊住個department,養住一小team人,無㗎啦。

我對那老闆說:「你們是憂勞興家,他們是逸豫亡身,賺easy money就是會喪失競爭力,這是定律。」

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