中美首階段貿易協議終於成功談妥，估計下月就正式簽約，恒生指數因此而大幅上升，相信也會使到香港樓價止跌回升。過去10年，香港樓市每次調整，都是因為股市調整而引起，如果這一回香港股市能借中美貿易談判成功而再創新高，樓價也有可能再創新高。
今年6月開始，香港的社會動亂也是導致樓價下調的原因之一。但是，下調的
幅度很小，今年初中原城市領先指數（CCL）的低位是170點，最高位是190點。目前是179點，全年升跌幅度都不大，目前的中原城市領先指數與今年最高點比較，也只是下調5.8%，而且仍然比今年年初高5.3%，這說明香港社會動亂對樓市的影響是相當有限。
當然，每逢樓市調整，「大劈價」的新聞一定會出現於傳媒。但是，千萬不要被這類誇張的「新聞」嚇壞，賣掉自住的樓房。去年，花旗銀行做過一個調查，指出過去10年（指2008年至2018年）「下錯車」賣掉自住樓房而無法買回的香港人有10萬之眾，希望這慘重的教訓不會在今年再重現。
是的，假設你水平很高，能在今年樓價最高水平時賣樓，至今樓價下調不足6%，根本還不足以重返樓市，買樓賣樓的交易成本極重，印花稅、經紀佣金、律師費、裝修費……下了車如何再上車？現在，中美貿易戰暫時休戰，香港社會動亂也減少了，樓價如何再跌？樓價不再跌，下了車如何再上車？
筆者在上一期的《iMoney》專欄中，指出1997年至2003年樓價大跌的主要原因是供應多，而過去10年的每次調整，之所以調整幅度小，而且時間短，主要原因就是供給沒有增加，在供不應求的背景之下，每一次的調整都是因為股市出現調整，而影響了買家的決定，需求向後展延。但是要留意，需求只是延遲而不是消失，一旦股市完成調整而回升，需求就會再度出現，並追回延遲的部分需求。
而且，香港特區政府早在2010年開始，就推出特別印花稅打壓炒樓，梁振英上台之後，再加強打擊炒樓的「辣招」，連續這麼多年的「辣招」，基本上已經斷絕了炒樓行為。無人炒樓，樓市也就不能說處於「泡沫」階段。2010年，中原城市指數重返100點，回到1997年的高位，至今近10年，中原城市指數仍然無法升穿200點，10年升幅不足1倍，泡沫之說如何成立？
原文刊於635期《iMoney Wealth》置業安居。
2019年12月24日 舊文
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