倉開明豬 - 震完倉 2019年12月9日
震完倉:本地地產股跌過龍
震完倉:本地地產股跌過龍
【專訊】香港的動亂已持續了半年,樓價一度下跌,後來,特區政府推出九成按揭保險計劃之後,樓價又上升,但是,動亂持續不息,不少人依然擔心樓價還會繼續下跌。不過,如果我們觀察香港的地產股,可以清楚地發現,本地地產股在今年8月過後,股價已
開始反覆回升,一浪一浪的上升,最壞的情況應該已經過去了。
由年初至今,也有數隻本地地產股股價是上升的,四大地產股中,只有長實(1113)目前的股價比今年初低,而恒基地產(0012)、新鴻基地產(0016)及新世界發展(0017)目前的股價仍比今年初高,而二線地產股中,嘉華國際(0173)表現就非常好,目前股價比今年初高許多,有超過兩成的升幅,對嘉國這類中型地產股來說,能成功推出一個新盤,獲取的利潤比例便相當驚人,嘉國是一隻市值百億元的股份,近日推出啟德新盤嘉峯匯,賣清光的話,收入可能已經超過100億元,而土地是數年前較低價時買入,毛利率極高。
嘉國一個新盤 已等於整家公司市值
實際上,大型地產商的毛利率也很高,只是大型地產商在過去許多年,已逐漸增持收租的商業物業,而香港社會動亂,打擊最大的就是商場的租金收入,從而影響了大地產商的利潤。
不過,既然股價由高位往下調整也有相當幅度,已算是反映了這個現象,而且,一般投資者都相信,香港的動亂不會是無窮無盡。因此,商場租金收入下降應該也是短時間的事,社會動亂的焦點之一是港鐵(0066)發盈警,但股價之後一日不跌反升,說明了投資者認為社會動亂最壞的情況已經過去,現在反而是趁低吸納的時機。
歷史經驗告訢我們,股價往往走在實體經濟之前,地產股的股價也往往走在樓價之前。目前,本地地產股在今年8月已算是見了底,與整體恒指走勢相近,由此推算,本地樓價也很可能會在短期內見底。
當然,所謂見底並非一路回升,看看過去幾個月,地產股股價的回升也是一浪一浪的上升,有升亦有跌,只是升多跌少,使到股價能反覆上升,高於今年8月的低位。
實際上,社會動亂對商場的價值影響比較大,對住宅的價格影響相當小,中原城市領先指數最高報179.88,與今年7月初的最高點190.48只相差11%,本地地產股股價與今年3、4月份的高位比較,普遍相差20%至30%,這也說明了股市的反應會比實際情況大,從價值投資的角度來看,本地地產股是跌過頭了,有長遠投資的價值。
長遠價值顯現 8月之後拒絕再跌
香港社會動亂仍未停息,為什麼本地地產股卻能在今年8月之後反覆向上?相信其中一個理由就是不少投資者開始發覺本地地產股超值,而且有派息能力,股息率也有吸引力,就開始吸引長期投資者進場,也吸引一些想撈底的短炒者進場。
大學教授
[震完倉 倉開明豬]
震完倉:本地地產股跌過龍
【專訊】香港的動亂已持續了半年,樓價一度下跌,後來,特區政府推出九成按揭保險計劃之後,樓價又上升,但是,動亂持續不息,不少人依然擔心樓價還會繼續下跌。不過,如果我們觀察香港的地產股,可以清楚地發現,本地地產股在今年8月過後,股價已開始反覆回升,一浪一浪的上升,最壞的情況應該已經過去了。
由年初至今,也有數隻本地地產股股價是上升的,四大地產股中,只有長實(1113)目前的股價比今年初低,而恒基地產(0012)、新鴻基地產(0016)及新世界發展(0017)目前的股價仍比今年初高,而二線地產股中,嘉華國際(0173)表現就非常好,目前股價比今年初高許多,有超過兩成的升幅,對嘉國這類中型地產股來說,能成功推出一個新盤,獲取的利潤比例便相當驚人,嘉國是一隻市值百億元的股份,近日推出啟德新盤嘉峯匯,賣清光的話,收入可能已經超過100億元,而土地是數年前較低價時買入,毛利率極高。
嘉國一個新盤 已等於整家公司市值
實際上,大型地產商的毛利率也很高,只是大型地產商在過去許多年,已逐漸增持收租的商業物業,而香港社會動亂,打擊最大的就是商場的租金收入,從而影響了大地產商的利潤。
不過,既然股價由高位往下調整也有相當幅度,已算是反映了這個現象,而且,一般投資者都相信,香港的動亂不會是無窮無盡。因此,商場租金收入下降應該也是短時間的事,社會動亂的焦點之一是港鐵(0066)發盈警,但股價之後一日不跌反升,說明了投資者認為社會動亂最壞的情況已經過去,現在反而是趁低吸納的時機。
歷史經驗告訢我們,股價往往走在實體經濟之前,地產股的股價也往往走在樓價之前。目前,本地地產股在今年8月已算是見了底,與整體恒指走勢相近,由此推算,本地樓價也很可能會在短期內見底。
當然,所謂見底並非一路回升,看看過去幾個月,地產股股價的回升也是一浪一浪的上升,有升亦有跌,只是升多跌少,使到股價能反覆上升,高於今年8月的低位。
實際上,社會動亂對商場的價值影響比較大,對住宅的價格影響相當小,中原城市領先指數最高報179.88,與今年7月初的最高點190.48只相差11%,本地地產股股價與今年3、4月份的高位比較,普遍相差20%至30%,這也說明了股市的反應會比實際情況大,從價值投資的角度來看,本地地產股是跌過頭了,有長遠投資的價值。
長遠價值顯現 8月之後拒絕再跌
香港社會動亂仍未停息,為什麼本地地產股卻能在今年8月之後反覆向上?相信其中一個理由就是不少投資者開始發覺本地地產股超值,而且有派息能力,股息率也有吸引力,就開始吸引長期投資者進場,也吸引一些想撈底的短炒者進場。
大學教授
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