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2020年1月7日 星期二

鑑古知今 - 湯文亮 2020年1月7日

2020年1月7日



有老友請筆者為2020年樓市作出預測,但不是預測樓市的升跌,而是單項預測,例如細價樓是否會爆煲?筆者回應說,細價樓爆煲論已經out了,根本沒有市場。其實,有一個單項預測可以十拿九穩,就是由國際貨幣基金組織(IMF)提出叫香港政府撤銷15%買家印花稅(BSD)及雙倍從價印花稅(DSD)。

筆者記憶所及,這是

IMF第一次叫香港政府減辣,筆者相信政府會樂而從之。不過,如果筆者說政府會撤銷15%從價印花稅,似乎有作弊之嫌,就算準確無誤,都是勝之不武。不過,筆者仍然認為政府會接受IMF提議,今年應該撤銷15%從價印花稅。

筆者個人認為,IMF可能並不了解香港樓市,撤銷15%從價印花稅其實作用不大,更何況IMF預測香港今年樓市只會輕微下跌6%,筆者看不到需要撤銷任何辣招印花稅,不過,香港樓市今年是否只會下跌6%?倘若政府不在適當時候推出一些合適措施,樓市在今年內會急速下跌,政府官員千萬不要不相信。

樓市第一道防綫,就是持有多個物業的業主,他們如果不賣樓,樓價就不會大跌,但現在他們捉襟見肘,因為經過金管局8次逆周期措施,按揭成數愈收愈緊,基本上不少持有多個物業的業主都資金緊絀,更遇上持續不斷社會運動,不少租客要求減租甚至退租,有部分業主已經被迫出售一些單位,在現在時勢,能夠售出的都是優質單位,他們的心情可想而知,如果第一道防綫失守,第二道防綫是很脆弱,樓價有機會急速下跌。

守住第二道防綫的人,只得一個自住單位,而且很多是用高成數按揭或者九成按保買樓,如果樓價下跌超過兩成,他們有可能放棄自住單位,樓價便會急速向下,而事實上美其名是第二道防綫,其實是沒有防守能力,唯一令到他們繼續防守的動力就是自住單位,所以政府保住第一道防綫是明智之策,做法很簡單,就是放寬逆周期措施,只要放寬樓價一成按揭,持有多個物業的業主就不用賣任何物業,暫時可以穩定樓價,當然,如果經濟繼續轉壞以及社運持續就難講,IMF的提議並非不可行,但效果沒有那麼顯著,或者兩者可以同時推行,所以,筆者對樓市今年其中一個預測,就是金管局會放寬逆週期措施。

原文刊於637期《iMoney Wealth》鑑古知今。
2020年1月7日 舊文
來源 source: http://imoney.hket.com