感說涼話 - 唐問涼 2020年2月17日

感說涼話 - 唐問涼 2020年2月17日


唐問涼：樓市「一夫一妻」制難大跌
唐問涼：樓市「一夫一妻」制難大跌
【專訊】有報章訪問一名在2003年SARS期間撈底買樓、但又已經移民去了台灣的香港人，我唔需要睇訪問內容，就知道那人一定會話在新型冠狀肺炎疫情下，樓市一定會大跌，雖然市場上公認我是大淡友，但我認為今次疫情唔會令香港樓市大跌。

不過，仍然要睇香港政府識唔識做，如果政府以守財奴心態管理財政，樓市大跌亦不是沒有可能。所以，樓市是否會大跌，政府的取態比疫情更加有影響力。

今次樓市不跌有三大理由，首先是樓市結構有所改變，我以婚姻制度來解釋，SARS期間是「多夫多妻」制，一個業主可以合法擁有幾個單位，而一個單位又可以「確認人」形式合法地被幾個業主擁有，這種多夫多妻制的婚姻制度很脆弱，離婚的百分比很高，同樣情況，樓市以這個制度存活，那些以「確認人」形式成交的物業，很容易會被取消交易，已經炒上去的樓價又會回復原狀，外人看來，樓價會突然下跌10％至20%。現在樓市行「一夫一妻」制，普通人是很難買第2個單位，結果是他們不會輕易放棄手上唯一的自住單位，沒有來自多夫多妻制的供應量，樓市要跌都不是那麼容易。

金管局逆周期隨時變「疫周期」
其次是逆周期措施變「疫周期」措施，香港因反對《逃犯條例》修訂事件出現的社運已經超過8個月，我亦寫過幾篇文章希望金管局放寬逆周期措施，但如泥牛入海，少少反應都沒有，今次由新冠肺炎產生疫情可能迫使金管局將逆周期措施變「疫周期」措施，即是讓銀行放寬按揭客戶的物業按揭成數，令到不少因為疫情而影響收入的老闆，或者一些打工仔業主，可以向銀行加按用以渡過難關，雖然金管局還未放寬逆周期措施，但已經讓銀行容許按揭客戶還息不還本，雖然是小幫忙，但效果已經不俗，倘若樓市下跌，我認為金管局會放寬逆周期措施，有人問點解，這是「疫周期」措施。

銀主盤少 大幅劈價盤不多
第三，但不是最後，因為我只講前3點，就是現在賣樓的人身分不同，以前因為物業在出售時已經資不抵債，由銀主代為操勞，銀主為求早日取回貸款，賣樓時會又快又狠，價錢當然不會好，現在大多數由業主自己賣樓，就算是賣樓還債，賣完之後仍然有不少餘額，所以非常精打細算，亦唔會大幅低於市價賣樓，基於上述三個原因，樓市要大幅下跌亦不容易。

紀惠集團行政總裁
[唐問涼 敢說反話]
唐問涼：樓市「一夫一妻」制難大跌
【專訊】有報章訪問一名在2003年SARS期間撈底買樓、但又已經移民去了台灣的香港人，我唔需要睇訪問內容，就知道那人一定會話在新型冠狀肺炎疫情下，樓市一定會大跌，雖然市場上公認我是大淡友，但我認為今次疫情唔會令香港樓市大跌。

不過，仍然要睇香港政府識唔識做，如果政府以守財奴心態管理財政，樓市大跌亦不是沒有可能。所以，樓市是否會大跌，政府的取態比疫情更加有影響力。

今次樓市不跌有三大理由，首先是樓市結構有所改變，我以婚姻制度來解釋，SARS期間是「多夫多妻」制，一個業主可以合法擁有幾個單位，而一個單位又可以「確認人」形式合法地被幾個業主擁有，這種多夫多妻制的婚姻制度很脆弱，離婚的百分比很高，同樣情況，樓市以這個制度存活，那些以「確認人」形式成交的物業，很容易會被取消交易，已經炒上去的樓價又會回復原狀，外人看來，樓價會突然下跌10％至20%。現在樓市行「一夫一妻」制，普通人是很難買第2個單位，結果是他們不會輕易放棄手上唯一的自住單位，沒有來自多夫多妻制的供應量，樓市要跌都不是那麼容易。

金管局逆周期隨時變「疫周期」
其次是逆周期措施變「疫周期」措施，香港因反對《逃犯條例》修訂事件出現的社運已經超過8個月，我亦寫過幾篇文章希望金管局放寬逆周期措施，但如泥牛入海，少少反應都沒有，今次由新冠肺炎產生疫情可能迫使金管局將逆周期措施變「疫周期」措施，即是讓銀行放寬按揭客戶的物業按揭成數，令到不少因為疫情而影響收入的老闆，或者一些打工仔業主，可以向銀行加按用以渡過難關，雖然金管局還未放寬逆周期措施，但已經讓銀行容許按揭客戶還息不還本，雖然是小幫忙，但效果已經不俗，倘若樓市下跌，我認為金管局會放寬逆周期措施，有人問點解，這是「疫周期」措施。

銀主盤少 大幅劈價盤不多
第三，但不是最後，因為我只講前3點，就是現在賣樓的人身分不同，以前因為物業在出售時已經資不抵債，由銀主代為操勞，銀主為求早日取回貸款，賣樓時會又快又狠，價錢當然不會好，現在大多數由業主自己賣樓，就算是賣樓還債，賣完之後仍然有不少餘額，所以非常精打細算，亦唔會大幅低於市價賣樓，基於上述三個原因，樓市要大幅下跌亦不容易。

紀惠集團行政總裁
[唐問涼 敢說反話]
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