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2020年2月24日 星期一

置業安居 - 曾淵滄 2020年2月24日

2020年2月24日



在自由行非常旺盛之時,銅鑼灣豬肉店變成珠寶店,於是,「一舖養三代」這句話就盛行起來,更是經常掛在地產代理的嘴邊,只要有眼光,買到一個將來會被發展成旅客區的店舖,那麼真的可以吃三代。

不過,不是每一個買中優質店舖的人都可以吃三代,去年下半年的社會運動,加上目前的疫情,商舖業主面對租戶倒閉,租戶要求減租的壓

力也的確不小,昔日的風光飛走了,如果商舖是多年前買入,而且已經供完了按揭貸款,情況還好,租金收入少,問題不大。

正如香港數家大地產商,他們旗下的大商場也同樣面臨減租、空置的壓力。但是,財力雄厚的大地產商一點也沒問題,但是,個別只擁有一個商舖兩個商舖的小業主,租金收入減少,銀行按揭要供,如果該物業買入期不足3年,賣掉還得付特別印花稅(SSD),虧蝕的機會很大,甚麼「一舖養三代」的夢也完了。

投資商舖除了有「一舖養三代」的夢之外,一般上,商舖收租回報率也高於住宅,這也是不少人喜歡投資商舖的原因,為甚麼商舖的租金回報會比住宅高,道理就是高風險、高回報,投資商舖的風險比住宅高,目前的Covid 19疫情就是最佳的例子,疫情使到商舖租金大幅下跌,也使到商舖的價格大幅下跌,但是疫情對住宅市道的影響則相當輕微。

當然像2003年的SARS及目前的Covid 19疫情,是十多年才發生一次的,疫情過後,租金又會回升。因此,現在也許也是一個機會的低價買商舖投資,不過,一定要做好現金流的準備。

不論是股市、樓市、商舖的投資,總是有周期的,最忌貪勝不知輸,2003年SARS過後,自由行來了,內地居民愈來愈富有,於是香港地點優越的商舖租金一升再升,業主自然很高興,有些業主在高興之餘,不斷地擴充,把已升值的商舖加按,借多些錢再增加投資,這就的確要考眼光了,有人因此而發達,也有人一時加碼,貪勝不知輸,最終,一個風暴使到一切化為烏有,還欠下一身債。

是的,不論是SARS,或是Covid 19都不是經常會發生的事,但不是黑天鵝。所謂黑天鵝是我們完全不相信會存在的東西的確存在。但是,不論是SARS或是Covid 19,或是將來再出現的另一些病毒疫情,都肯定會一再出現的事,只是我們無法預先知道甚麼時候會出現。而且肯定的是,每一回的疫情最終都會消失,人類還是有能力解決每一回的疫情,科技發達,通訊速度快,疫症蔓延的幅度會減少。因此,對投資商舖的人來說,最重要的事,是現金流是否充足,能不能捱得過這場疫情。

本文節錄於644期《iMoney Wealth》置業安居。
2020年2月24日 舊文
來源 source: http://imoney.hket.com