在自由行非常旺盛之時，銅鑼灣豬肉店變成珠寶店，於是，「一舖養三代」這句話就盛行起來，更是經常掛在地產代理的嘴邊，只要有眼光，買到一個將來會被發展成旅客區的店舖，那麼真的可以吃三代。
不過，不是每一個買中優質店舖的人都可以吃三代，去年下半年的社會運動，加上目前的疫情，商舖業主面對租戶倒閉，租戶要求減租的壓
力也的確不小，昔日的風光飛走了，如果商舖是多年前買入，而且已經供完了按揭貸款，情況還好，租金收入少，問題不大。
正如香港數家大地產商，他們旗下的大商場也同樣面臨減租、空置的壓力。但是，財力雄厚的大地產商一點也沒問題，但是，個別只擁有一個商舖兩個商舖的小業主，租金收入減少，銀行按揭要供，如果該物業買入期不足3年，賣掉還得付特別印花稅（SSD），虧蝕的機會很大，甚麼「一舖養三代」的夢也完了。
投資商舖除了有「一舖養三代」的夢之外，一般上，商舖收租回報率也高於住宅，這也是不少人喜歡投資商舖的原因，為甚麼商舖的租金回報會比住宅高，道理就是高風險、高回報，投資商舖的風險比住宅高，目前的Covid 19疫情就是最佳的例子，疫情使到商舖租金大幅下跌，也使到商舖的價格大幅下跌，但是疫情對住宅市道的影響則相當輕微。
當然像2003年的SARS及目前的Covid 19疫情，是十多年才發生一次的，疫情過後，租金又會回升。因此，現在也許也是一個機會的低價買商舖投資，不過，一定要做好現金流的準備。
不論是股市、樓市、商舖的投資，總是有周期的，最忌貪勝不知輸，2003年SARS過後，自由行來了，內地居民愈來愈富有，於是香港地點優越的商舖租金一升再升，業主自然很高興，有些業主在高興之餘，不斷地擴充，把已升值的商舖加按，借多些錢再增加投資，這就的確要考眼光了，有人因此而發達，也有人一時加碼，貪勝不知輸，最終，一個風暴使到一切化為烏有，還欠下一身債。
是的，不論是SARS，或是Covid 19都不是經常會發生的事，但不是黑天鵝。所謂黑天鵝是我們完全不相信會存在的東西的確存在。但是，不論是SARS或是Covid 19，或是將來再出現的另一些病毒疫情，都肯定會一再出現的事，只是我們無法預先知道甚麼時候會出現。而且肯定的是，每一回的疫情最終都會消失，人類還是有能力解決每一回的疫情，科技發達，通訊速度快，疫症蔓延的幅度會減少。因此，對投資商舖的人來說，最重要的事，是現金流是否充足，能不能捱得過這場疫情。
本文節錄於644期《iMoney Wealth》置業安居。
2020年2月24日 舊文
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