財金解碼——北部都會概念 等食大茶飯 地產股土儲厚買定離手
本地住宅地產股受惠《施政報告》中提及的「北部都會區」計劃，加上未有如早前報道所傳中央有意改變本地發展商「遊戲規則」的不利措拖推行，在政策風險紓緩下板塊急彈。分析認為，本地地產發展股受惠政府未來「北部都會區」計劃，農地土儲較多的
龍頭恒地（012）、新地（016）及新世界（017）更可得益於農地價值釋放。展望上，未見政府推出新的打壓樓市措施，預期本港樓價續可平穩發展，另本地消費在疫情緩和下回暖，料利好地產租務表現，本地地產板塊現水平不妨吼位吸納，作中長線部署。記者 蘇子進、尹琛
市場於9月下旬傳出中央要求本地發展商幫助解決香港的住屋問題，因或令發展商利益受損，拖累本地地產股一度急挫。最新一份《施政報告》中，行政長官林鄭月娥就土地規劃及房屋方面「重錘出擊」，當中著墨發展的「北部都會區」，佔地約300平方公里，可額外開拓約600公頃用地作住宅和產業用途，整個「北部都會區」估計可提供的住宅單位達92萬個，一共可容納約250萬人居住。此外，為加快土地改劃步伐，政府亦有意全面檢視土地發展相關的法例。而因應「北部都會區」等一系列土地釋出發展潛力，預期全港於未來25年內，預計將有逾99萬至111萬個單位應市。
憧憬加快農地轉換步伐
不過，政府雖多管齊下增加私樓供應，惟相關措施屬於中長線，在房策「遠水不能救近火」及未見針對發展商的具體政策下，地產股的不明朗因素暫得以掃除，加上市場憧憬本地農地轉換步伐可進一步加快，推動板塊在《施政報告》發表後次日（10月7日）曾顯著回彈，恒地曾彈高逾9%，最終高收7.05%；新世界曾走高4.76%；新地最多曾揚5.12%。此外，政策陰霾消散下，個別大行亦對行業前景轉趨樂觀，亦為推動板塊回彈因素。
大和指，市場對政策風險的擔憂似乎被誇大，《施政報告》中未有提及針對發展商的具體政策，並認為「北部都會區」發展及積極增加土地供應，未必會損害發展商的盈利能力，預計不會出現任何住屋相關的大刀闊斧新政策，重申對行業的正面看法，股價有進一步復甦空間。地產發展股中，該行予恒基及新地「買入」評級，目標價分別為48元及156.8元，兩者上日收報32.35元及102元，升0.78%及1.09%；另長實（01113）評級亦為「買入」，目標價為68.3元，該股上周五收報46.55元，升2.2%。
滙證亦對住宅地產股看法積極，認為新一份《施政報告》提倡釋放私人土地、加強公私營合作、舊區重建，為發展商帶來增長機會；並釋除投資者對政策方向的疑慮，因而對地產股轉趨正面，並將恒地評級上調至「買入」，目標價看36.4元。另對新地及信置（083）予「買入」評級，目標價分別為148.7元和14.9元。信置上日收報10.86元，升0.93%。
香港股票分析師協會副主席郭思治指，「北部都會區」的倡議有助釋放農地價值，尤其是恒地及新地具大量逾十年前以低價購入的農地，得益會較大。他並提到除新發展區外，多隻本地龍頭地產股均具穩定的租金收入，財政狀況健全，相信加上「北部都會區」的概念，投資者作中長線部署地產股，可獲理想回報。
至於收租股及房託股，郭思治認為亦可視作吸納目標，因疫情的利淡已過。他指上述兩個板塊若見反彈，走勢雖較慢，但收租股如希慎（014）及太古地產（1972）多數業務均處核心地區，如市道進一步回暖，料租金收入可具相當升幅。而房託股則勝在收入穩定及派息理想，如置富（778）具6厘息，另領展（823）除屋苑社區業務外，近年亦積極收購內地及海外物業，料可漸見收成。
技術上，領展於上月底回至超賣水平見彈，近日並成功收復20天線（69.82元）。摩通指，領展今年3月底以來經營表現持續改善，整體租金回調已調至低單位數，租戶銷售增長僅較2019年同期低數個百分點，認為近期領展的經營表現可支持該行對其3%至4%內生增長的預期，重申「增持」並予目標價87元。領展上周五收報68.4元，升1.71%。
小心儲局擬縮量寬
圓通環球金融集團行政總裁曾永堅於本地地產股中亦較偏好房託股，因可受惠剛性的社區消費需求，投資風險較少，建議可於股價走勢平穩時吸納，相信長線有助對沖風險，當中較推薦置富及領展。至於住宅地產股，曾永堅指部份不明朗因素雖已紓緩，惟仍需作觀望，因未來樓價或因本港土地供應增加而溫和回落，影響發展商毛利表現，故可待政策更為明朗化再作部署。
此外，花旗銀行財富管理業務高級投資策略師陳正犖則提醒投資者，對住宅地產股回彈保持警惕，因不明朗因素未完全消除，目前仍未為長線吸納板塊時機。他指出，香港住宅樓價可能已經在第三季見短線高位，直至明年中有機會累積調整7%至10%，主因包括部分需求或已於疫後復甦被提早消耗，而置業氣氛或已受宏觀負面消息影響，如股市調整、政策風險擔憂，及美國聯儲局今年第四季或開始縮減量化寬鬆措施，均有機會成為短線影響樓市需求藉口。
至於政策方面，陳正犖估計於立法會和行政長官選舉後，政府或對樓市政策再展現強硬立場，故相關風險疑慮未完全消除，並對住宅地產股持謹慎態度。
相對上，零售及商場股所面臨政策風險較小，而且有機會受通關憧憬所刺激，於地產股中可看高一線。
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