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2021年11月11日 星期四

施永青 am730C觀點 - 施永青 2021年11月11日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2021年11月11日


中環地王未有地盡其用
中環民耀街新海濱3號商業地王,日前以508億港元被恒地投得。這塊地面積達51.6萬平方呎,可建面積184.3萬平方呎,其中22.8萬平方呎需為政府建停車場與新郵政局,餘下的161萬平方呎的樓面,發展商可出售或自持。以可出售的面積計,每呎樓面地價高

達31,463元。

這個價貌似很高,但比起去年同樣由恒基投得的美利道地王,卻便宜了很多。當時達至的樓面地價高達50,064元,比今次高59%。論位置,民耀街的位置不比美利道差,位處中環核心,可享永無遮擋的海景(中環不會再填海)。將來可收到的租金,應及得上IFC,投資回報率非常吸引,難怪恒基地產為投得此地感到非常慶幸。

不過,作為市民,我卻對政府今次沒有地盡其用感到可惜。一般市區的商業用地,最高的可建面積可達土地面積的15倍,但今次政府卻只許建3.57倍,放棄了其中11.43倍沒有好好利用。

特首林鄭的解釋是:「香港有太多Skyscraper。」現把它設計成橫臥在海濱的Groundscraper,令市民可以很暢達地走到維港。所以,雖然從用盡地積比的角度來看,確是有點浪費,但現時的設計「好靚」,更能照顧城市的整體需要。

好一個「城市的整體需要」,那超過10萬劏房戶的住屋需要是否社會的需要?究竟令市民可以很暢達地走到維港重要?還是可以令劏房戶早日搬去合適居所更有迫切性?當尚有20多萬人每天都住在侷促、衛生條件差、風險高,甚至不見天日的房間裏時,少數人間中想去海濱蹓躂一下的意願,還有值得這麼去照顧嗎?

即使這塊地的可建面積不去到土地面積的15倍,就算只建9倍,亦可以比現在多建280萬呎樓面,可以賣貴762億元。為庫房帶來的進帳,可以足夠為市民多發兩次、每次5,000元的消費券。

此外,若中環多了280萬呎寫字樓之後,就可以進一步減輕核心區寫字樓不足的問題,令營商的租金成本可以降低,可吸引更多的外資來香港做生意。這何嘗不是政府多年來一直想達至的目標?為何今天為了設計「好靚」,就把原先的目標放下?

更重要的是,如果寫字樓的供應已相對充裕的時候,更多的土地就可以撥作住宅用途。沒有更多的住宅供應,政府說要告別劏房,將只是一句空話。

此之所以,我認為政府今次沒有用盡中環地王的地積比率是不對的。在可發展用地明顯不足夠的時候,還不用盡可建面積的結果,必然是要到其他地方去覓地。其他地方的地哪裏來?還不是一樣要填海?一樣要剷走花草樹木?

政府今次維護了中環「好靚」,實質上卻以犧牲其他地方的自然環境作代價。建多兩棟Skyscraper是大都會的必然選擇,如果改建Groundscraper,其他地方的自然環境將更加遭殃。

中環地王未有地盡其用
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