《品中資－羅國森》內房股４０日現「形」記
《品中資－羅國森》內房股４０日現「形」記
《品中資》去年１２月１０日，我在本欄寫過一篇題為《恒大重組成定局內房內銀露曙光》
的品評。當時因為恒大（０３３３３）的債務危機初步有眉目，主要是恒大將成立一個「風險化
解委員會」，引入粵海和專門負責收
購不良資產的信達資產的代表，以至一些律師代表等等，意
味著恒大即將進入實質的債務重組階段。
另一方面，人民銀行也在差不多時間宣布降準，以釋放更多流動性。我即時的想法是，恒大
的債務危機應該已經確定了解決方案。我同時感到，一些經營穩健，負債正常的內房股，可能已
經有「炒」或買來收息的價值了。
現在回看，這個觀點基本上沒錯，尤其是對一些優質的內房，但那些二三線內房，在過去
４０日其實再經歷了一次來回地獄又折返人間之旅。如果大家在去年底才入市「炒」這些內房，
收穫應該不錯，因為我挑選的１１隻熱門內房，今年以來都錄得不俗升幅（見附表）。但如果大
家在去年１２月中就入市，就可能要跟經歷多一次「來回地獄」了！
到底這４０日發生了甚麼事？本來，４０日前，恒大的債務問題基本上有了解決方案，但其
他內房的債務問題似乎仍然未露曙光，個別公司的到期債務都有延遲付息的情況。
眼見這次內房的債務危機已經不止恒大一家，中央政府唯有釋放了更多「善意」，以好好解
決整體內房的債務危機，其中最奏效的一項政策應該是：如果為了拯救同業而要借貸，該些貸款
可以不計入「三條紅線」之內。
＊龍頭內房可以執平貨＊
這項政策明顯是為財政健全的內房股而設。大家可能馬上想到，兩大龍頭內房股中國海外
（００６８８）（下稱中海）和華潤置地（０１１０９）（下稱潤地）應該最受惠了。
我甚至認為，這一次內房的債務危機，會進一步鞏固龍頭內房的市場地位，因為她們可以輕
輕鬆鬆地「埋嚟睇，埋嚟揀」，質素差一點的都不要。再畫公仔畫出腸的話，就是可以輕鬆「執
平貨」。
但除了兩大龍頭之外，龍湖地產（００９６０）（下稱龍湖）和萬科企業（０２２０２）（
下稱萬科）也勉強可歸入一線內房。她們的股價在過去４０日，基本上是反覆向上的，反而到了
昨日，當其他內房大幅反彈時，她們的股價才有點反高潮。
恒大以外的二三線內房，由於債務問題未解決，去年最後２０日的股價仍然大幅滑落，踏入
今年之後，事情開始出現轉機。到了前日，市場再傳出，政府正起草新規定，容許發展商動用預
售樓花的按金作周轉之用，雖然具體比率未有透露，但市場認為，這項政策最能緩解內房的財政
壓力。
另外，差不多同一時間，人行也調低中期借貸便利的息率。種種跡象顯示，今年中央政府將
採取從�的貨幣政策，因此，在多項政策支持下，內房的債務危機應該可以緩解。
因此，正如上文所說，債務危來愈深重的內房，昨日的股價就升得愈厲害。我查看每隻內房
的股價圖，發現一個有趣現象，就是出現了兩種截然不同的圖形走勢。像中海、潤地、萬科和龍
湖這幾隻財政健全的內房，過去４０日的走勢都是反覆向上的。（編按，圖表可參看網頁版
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ｒｅａｌｔｉｍｅ╱ｑｕｏｔｅ＿ｃｈａｒｔ＿ｉｎｔｅｒａｃｔｉｖｅ﹒ｐｈｐ？ｃｏｄｅ＝
６８８）
相反，深陷債務危機的內房，在去年１２月的最後２０日仍然持續向下，踏入２０２２年之
後就見底回升，但幅度不算大，但昨日就受「可動用按金」的消息刺激急升，其實，愈升得多的
內房，就代表她們的債務危機愈深。
＊三類內房任君選＊
我即時的感覺就是，這些內房股全都「現形」了，即是出現這種圖形的內房，大家仍然要小
心為上。
但當然，如果債務危機真的解除，即使是質素欠佳的內房，也會有投機炒作的價值。大家要
炒我也不反對，只要明白當中的風險便可。
為了讓大家更清楚不同內房的「炒作」性質，我把該１１隻內房分成可炒可收息、只宜投機
和不宜沾手三類。我的看法是，即使債務危機或已解除，但一些負債過高的內房，經過近期反彈
之後，升勢未必可以維持，風險仍然十分高。所以，如果要炒，也最好避開她們。
《經濟通通訊社資深分析員 羅國森》
主要內房股過去４０日表現
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
股份名稱 ９╱１２╱２１ ３１╱１２╱２１ ２０╱１╱２２ 年初至今
收市價 收市價 變幅（％）
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中國海外（００６８８） １９﹒６０元 １８﹒４６元 ２３﹒０５元 ２４﹒９
龍湖地產（００９６０） ４０﹒７５元 ３６﹒７０元 ４３﹒８５元 １９﹒５
萬科企業（０２２０２） １９﹒６２元 １８﹒１４元 ２１﹒３０元 １７﹒４
華潤置地（０１１０９） ３５﹒００元 ３２﹒８０元 ３７﹒５５元 １４﹒５
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＊可炒可收息
主要內房股過去４０日表現
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
股份名稱 ９╱１２╱２１ ３１╱１２╱２１ ２０╱１╱２２ 年初至今
１收市價 收市價 變幅（％）
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
碧桂園（０２００７） ７﹒５５元 ６﹒９２元 ６﹒９６元 ０﹒５
雅居樂（０３３８３） ５﹒２６元 ４﹒２３元 ４﹒２１元 －０﹒１
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＊只宜投機炒作
主要內房股過去４０日表現
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
股份名稱 ９╱１２╱２１ ３１╱１２╱２１ ２０╱１╱２２ 年初至今
收市價 收市價 變幅（％）
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
佳兆業（０１６３８） ０﹒９２元 ０﹒７８元 １﹒０２元 ３０﹒８
（７╱１２股價
，停牌至
２０╱１２
復牌）
富力地產（０２７７７） ４﹒２３元 ２﹒９０元 ３﹒６５元 ２５﹒９
世茂房地產（００８１３） ８﹒５２元 ５﹒１０元 ６﹒２８元 ２３﹒１
中國恒大（０３３３３） １﹒８０元 １﹒５９元 １﹒８０元 １３﹒２
融創中國（０１９１８） １５﹒７２元 １１﹒７８元 １０﹒９元 －７﹒５
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＊不宜沾手
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