換樓階梯｜業主揸百萬現金瞄準荃灣 擬債息補貼供樓：債價低，收8厘息！｜諗Sir
讀者施先生：本人在荃灣荃德樓有一個458平方呎單位，在2013年以277萬元買入，在2021年8月申請二按，套現約99萬元。正考慮放了層樓，之後買700幾萬元樓；還是留下荃德樓，買多一層細價樓呢？另外，本
人亦有約百萬元資金，請問如何投資？謝謝！
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荃德花園屬荃景圍內換樓階梯中，較下遊的屋苑，建議換走。雖然動能未算差，但客路盡是上車客，而經紀又不肯大推該屋苑。
盡是上車客，原因是荃德露台大不實用，配套一般；不過好處是近路邊、近巴士站，樓價便宜。
經紀不肯大推，原因是位置偏遠，而樓價又只比荃景荃灣中心便宜些少，經紀集中推荃景附近好過。
一間樓要於該location具獨特性，才值錢，有些經紀說：「只要在此location，任何樓都值錢。」其實細心思考便明白，就如中環區，並非每一間樓都跑贏大市。
荃灣區換樓階梯良好
反之，只要件貨好賣，經紀為傭金，一定帶多幾枱客給業主，莫忽視經紀的重要性。
當然區份都有比較，只不過重要性的次序，為單位開則→屋苑→區份→經濟大環境。
荃灣區勝在換樓階梯良好，向上行由600萬至800萬元荃景至愉景新城、800萬至1,000萬元荃灣西兩房，以及1,000萬至1,200萬元三房也有選擇，故筆者建議讀者換樓。
至於手上的百餘萬元資金，不妨投入債基。
雖然2021年債基價格下調5%至10%不等，但見近月筆者的學生多取用波幅較低的C餐，故2021年全年跌幅為4.38%，而2022年價位再微跌至8.5x水平，令在未槓桿下，派息率增至5.5厘。
如行槓桿，令派息穩在8厘之下，趁此時間吸納屬不錯時機。
（圖片來源：政府新聞處） 用債息補貼供樓
上星期收息課有人問，被人介紹購買Pimco Dynamic Fund，到底此基金好不好？
筆者做對比，發現Pimco基金的風險，為C餐的近3倍，C餐的「風險指數」為6；而Pimco Dynamic Fund為15。
因此在過去一年，PIMCO基金價格由29元跌至24元水平，和股票相比不算跌得多，不過以美國公司債而言，2021年屬「有水年」，基金價格都跌近20%，就算派10厘利息也不夠輸。
假設讀者投入120萬元，債基年派息8厘，一個月收息約8,000元，可津貼供樓金額，或行以租養租。
股、樓、債從來密不可分，筆者提出可用債息補貼供樓，又由樓生錢買債，以及在股市投資加快儲蓄進度，當然少不了保費融資方案。
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圖片來源：政府新聞處
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