施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年3月29日
內地開發商為何一個接一個倒下？
內地開發商為何一個接一個倒下？
自從恒大出現債務危機以來，內地的開發商如多米諾骨牌效應一樣，一個接一個出事。即使政府暫緩對房地產的整頓措施，改行穩住局面為重的措施，仍無法阻止地產開發商如骨牌般倒下。
出現這樣情況的原因很多，其中很關鍵的一環，是內地開發商毫無風險意識，以為房地產市場是只會升不會跌的，況且他們認為自己已大到不能倒，一倒就會拖累整體經濟，屆時政府是一定會出手相救的。
他們有這樣的想法實在難怪，原因是中國經濟在改革開放後進入了一潮持續上升的長波，人民的改善生活能力大增，紛紛把積累起來的財富投到既可以用，又有投資功能的房地產上，令樓價升完又升；偶有調整，亦為時不長，地產商不難挺過去。
在這種情況下，誰風險胃口大一些，有膽在資本市場上借貸多一些，誰就可以令公司壯大得快一些，賺得多一些。誰若是不跟隨著這個大方向走，誰就會被大隊拋離，落在後面，從此在行內失去地位。結果，內地的開發商基本上都是毫無節制地借到盡，然後把錢變成土地儲備，為公司未來的盈利打好「基礎」。
本來，即使開發商想借貸，銀行亦可以有自己的風險管理，對開發商予以一定的制約；但不知甚麼地方出了問題，內地政府沒有在這方面把好關，結果遲遲才推出三條紅線。其中第二條，竟把房企的淨負債率限定不得大於淨資產的100%。這還算甚麼風險管理？把負債率的上限訂得那麼高，根本沒有避免風險的功能。因為，只要樓價有所回落，負債這麼重的公司就會立即資不抵債；賣樓的收益無法償還公司的債務，如果內地的金融管理部門一早把開發商的淨負債率的上限訂在不得超過淨資產的60%，那就不會出現今天這樣的危機。
現實是內地的開發商，不但沒有能力承受樓價回落的風險，而且無法承受樓市交投減慢的風險。因為新盤的銷售速度一旦放緩，地產商的資金鏈就會斷裂。三條紅線的第三條，要求開發商的現金短債比不少於一倍，只可惜開發商銀行戶口裡的現金，很多都是押了給銀行的，是動用不得的。因此，開發商要還債，必須要新盤持續好銷。
問題是中央強行貫切「房住不炒」的政策，要求開發商按用家的購買力來訂價，以及只貸款給有自住需要的首置買家，那就等同把開發商趕上了絕路。很多地方所訂的「指導價」根本叫開發商賣了樓也不足以還債，再者，少了炒家的參與，市場的成交量根本支持不了開發商不斷到期要還的債務。
現時，政府雖已暫緩「房住不炒」的推行，但樓市的氣氛已逆轉，無論炒家與用家都審慎不敢動。在缺乏新資金的支持下，開發商怎來資金還債？為了救急，他們只能減價賣新盤，只是愈減價，大家愈不敢買。結果先是那批過度進取的開發商出事，繼而那些相對保守的開發商也跟著出事，形成骨牌效應。
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