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2022年3月1日 星期二

KingSir傾樓 - 葉景強 2022年3月1日

KingSir傾樓 - 葉景強 2022年3月1日


KingSir傾樓│按揭再放寬 邊個價位住宅最受惠?(葉景強)

KingSir傾樓│按揭再放寬 邊個價位住宅最受惠?(葉景強)



財爺公佈新一份

財政預算案,推出「放寬首置按揭保險上限」的托市措施。

第五波疫情大爆發令本地經濟及失業率轉差,樓價下跌成交萎縮,就在此時財爺公佈新一份財政預算案,推出「放寬首置按揭保險上限」的托市措施,9成按揭上限由800萬元放寬至1,000萬元,8成按揭則由1,000萬元放寬至1,200萬元,這措施將對哪類價位的住宅最有利呢?

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講到最有利,一定係1,000萬至1,200萬元價位的物業,因為樓價在1,000萬元以上的單位,一直被舊措施壓抑著,成為鋤價對象,無論你層樓是1,050萬元還是1,100萬元,最終可能要減至1,000萬元才能賣出,因此多年來一直跑輸大市。

1200萬元樓勢跑贏大市
但在新措施下,買層1,001萬元的單位,首期將由500萬元下降至200萬元,買個1,200萬元的單位,首期就由600萬元下降至240萬元,這將釋放一些以往首期不足甚至放棄入市的買家的購買力,估計今波疫情完結後,這價位的物業成交將大幅增加,樓價亦將會跑贏大市。

另一價位的是800萬至1,000萬元的物業,以往買層810萬元樓首期就要90萬元,現在同樣首期就能買到層900萬元樓,以往買1,000萬元樓首期就要200萬元,現在就只需100萬元。而同樣200萬元的首期,如果你們兩公婆都是高薪一族的話,今天就能買到兩層1,000萬元樓了,筆者相信800萬至1,000萬元的物業成交將增加,升幅亦會優於大市。

而是次措施最特別之處,就是按揭上限放寬至最高的1,920萬元,最盡可借960萬元。如你購入1,370萬元的物業,首期由以往的685萬元下降至410萬元,即相等於承造七成按揭,如購入1,600萬元樓,首期由以往800萬元減至640萬元,相等於六成按揭。

買得千多萬元的單位相信大部分都是換樓客,換樓的原因不是家庭成員增加,就是想提升生活質素,因此筆者估計新措施對1,200至1,600萬元,尤其是市區三房單位最有利。

至於400萬至800萬元的物業,因市場始終對小型單位有一定需求,成交不會有太大影響,估計升幅將與大市同步。

總括來說,新措施將進一步推動換樓鏈,使中小型單位的成交正常化,不會像以往的只則重於細價樓,措施亦有助釋放市場購買力,令整體住宅買賣成交上升。此外,新措施亦會弱化新盤所提供的高成數按揭優惠,令買家不再只側重於一手樓,部分將回流到二手市場,令整體樓市發展更為健康。

葉景強(King Sir)
本欄隔周二刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://hk.finance.yahoo.com