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2022年4月28日 星期四

胡國威專欄 - 胡國威 2022年4月28日

胡國威專欄 - 胡國威 2022年4月28日


胡國威專欄: 買新盤要小心隱含條款
胡國威專欄: 買新盤要小心隱含條款
始終積壓了一個季度,近期新盤出場速度,真的可用「排山倒海」來形容,幾乎每隔一兩天,便有新盤公布最新銷售部署。

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疫情逐漸緩和,但經濟前景未見特別明朗、

身邊仍有人受政經局勢部署移民,市場上尚餘多少剩餘購買力,發展商也只是摸石過河。不願意大幅度劈價,策略上除了速戰速決外,付款辦法是否夠吸睛,也成為能否出線關鍵。

最近,我們跟《YAHOO財經》製作了一條關於「付款辦法陷阱」影片。說實在,這個話題,我們不知說了多少遍,但為何我們團隊仍想製作這條影片呢? 因為我們討論過後,都覺得如此問題,像是周而復始地不斷發生在準買家身上。我們希望透過不同途徑來提醒各準買家。

這條「付款辦法陷阱」的影片,我們論述新盤所提供的「高成數按揭」,這也往往是代理或售樓處職員大力催谷的地方。儘管他們怎樣說「容易批核」、「輕鬆審批」,但到頭來卻不是這樣的一回事。直至上會一刹那,財務公司會忽然跟你說「高成數按揭」配額已用盡,下次請早;然之後,找發展商幫手,發展商又會跟你說,自己與財務公司為獨立個體,撇清了關係後,還來個溫馨提示,麻煩你,記住準時找清樓價尾數完成交易。

對於準買家,他們會依賴及相信代理及銷售人員的推銷,亦認為有他們的陪同下,簽署文件一定沒有問題,卻不知道最保障賣方的細節就在這些文件之中,結果到頭來吃苦的卻是自己。財務公司批拒,搵銀行又吃杯門羹,最終兩頭不到岸。這些例子,過去我們聽不少。

最近有一名初次置業、購入了一個樓花盤的準業主找我們,表示當日就是採用了發展商「高成數按揭」,誤信職員以為免壓測可借錢,怎料最終拒批;搵銀行做按揭又不成功,無奈自己決定放棄交易。損失訂金本已一肚氣,滿以為放棄交易可重新出發,但怎料發展商卻拖著不肯取消。事隔幾個月,至今他能否取回「首置客」身份仍成疑,直接影響其重新置業的決定。

有一類情況,在我們影片中未有提及,我覺得選用「高成數按揭」的準業主也值得留意,就是發展商提供的「高成數按揭」,部份為全數一按由財務公司提供;但部份則只提供二按。選用二按的準買家,由於你仍要先透過銀行獲取一按,部份貸款則透過財務公司二按借取,謹記在計算供款能力時,一定一定要確保自己能通過「壓力測試」,而且還要用「二按」中最高息口部份再加三厘來計算。因為但凡涉及銀行貸款,銀行都必須確保一二按能通過金管局設定的「壓力測試」。

最後最後,無論在軟銷過程如何花言巧語,在簽署任何文件時,請把這些對白都統統忘記,反而是要打醒十二分精神,細閱每一份簽署文件。我明白,當你困在人頭湧湧的售樓處,面對四方八面壓力,你內心總覺得不夠平靜。在你面前要簽署的文件,可能每一款價單上的優惠,你都要簽署作實,但對於文件下方一些微細的備註卻千萬不要忽視。

雖然這些都是標準文件,但你絕對有權不認同,可要求賣方解釋。不認同要求刪除或更改而雙方簽署作實,若刪除或更改不果則要衡量自己能否接受,否則寧願棄選不購。對的,買樓是人生大事,但正正這是人生大事,動輒幾百萬、甚至千萬元上落,絕對不要被現場氣氛牽著鼻字走,寧可把簽約速度減慢一點、審慎一點,按自己步伐及節奏來進行。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk
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