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2022年7月19日 星期二

談國論企 - 黎偉成 2022年7月19日

談國論企 - 黎偉成 2022年7月19日


《談國論企-黎偉成》內地樓市低迷須防系統性風險

《談國論企-黎偉成》內地樓市低迷須防系統性風險

  《談國論企》中國的商品住宅房的銷售面積和額度,於2022年6月份加速跌勢,相關的

房地產的開發投資亦明顯減弱,和待售面積保持增長,加上有若幹房地產開發商信貸、資金流轉

有問題,甚至個別企

業資不抵債,更有傳部分樓盤停建和有置業者擬停供斷約,對商業銀行造成

困擾,中央以至地方政府得盡快定策處理化解,否則可能有系統性風險之虞,以確保房地產市場

平穩健康發展。
 
*商品住宅房銷情低迷開發投資萎縮存在不輕風險*

 
  內地的商品住宅房市場面對越來越大的壓力和風險,可自中國國家統計局所發布的資料的最

新變化便可見所言非虛:全國房地產中的住宅開發投資於2022年1-6月份累計達5﹒18

萬億元,同比減少4﹒5%,連同1-4月份跌2﹒1%和1-5年跌3%,不僅成為三連之跌

,而且逐期的跌幅不斷加大,有異於社會消費品零售、規模以上工業增加值和固定資產投資(不

含農戶)等主要經濟指標於6月較4月份有較大程度改善,此顯商品住宅市場不僅受到疫情變化

的影響,更重要的是受困於市場存在問題:
  最重要的是(一)以商品住宅房為主要經營的房地產開發商(簡稱:房企.下同),在經營

和財務等多個方面存在相當重大問題,特別是(I)負債。房企要買地、蓋建樓房,所涉及的資

金,相當龐大,很需要通過銀行的借貸、發債券,負債比率肯定相對於其他行業要高得多,如能

在證券市場上市、二級市場集資則可減低債務負擔;問題是,有若幹房企近年相當進取地大量購

買土地和建樓,負債額激增至出現資不抵債的劣況,麻煩的是樓市呆滯使賣樓收入抵不上債務開

支,遂出現債務和財務問題。
  以其是(II)有個別房企所發行的債券到期時,未能付息或作出贖回的承諾,就會出現多

個惡性的情況(i)被追討而暴露出債務及財務所存在的異常重大困難甚至危機,使大大小小的

債權人追債,(ii)銀行收緊對個別房企的信貸和財務支持,或有可能緊緊追收貸款,

(iii)準買家選購房子時態度轉趨審慎,或會轉到其他房企的樓盤購置物業,而(iv)建

材供應商未必如前的提供各種各樣的材料,有可能要付錢才供。

  由是房企和商品住宅房市場最近出現日益繁多的困擾和壓力:(二)放慢房地產開發投資步

伐。不要看數據所顯小住宅開發投資於1-6月份所涉總額同比僅減少4﹒5%,因這使新開工

面積於上半年僅4﹒88億平方米,大減35﹒4%。正正因為新開工和施工的工程度相關單位

不斷減少,故商品住宅房於2022年1-6月僅有2﹒8636萬平方米,所減的幅度高達

21﹒5%,其一個負面因素可能是若幹房企未能如常獲得建材商的供應。

  另一個惡性的因素,是負面消息(三)使準置業者的購買物業的興趣大減,遂使住宅房的銷

售面積於2022年1-6月份累計僅達5﹒8057億平方米,同比大幅減少26﹒6%,而

所涉的額度5﹒7683萬億元,減幅更為31﹒8%。要注意,這是在樓價於2022月份以

6月份為主的上半年的同比續減,環比稍穩,即價低仍未能吸引到居民置業的興趣。

 
*要化解若幹房企資不抵債問題促市場回穩復常*

 
  和(四)商業銀行對與房地產的各項貸款政策和態度變得審慎,並可見之於全國房地產開發

企業到位的資金中(1)國內貸款於2022年1-6月累計9806億元,同比大減

27﹒3%;而(2)個人按揭貸款期內1﹒21萬億元同比減幅,也高達25﹒7%。(3)

定金及預收款2﹒46萬億元更減少37﹒9%。可以預期內地的商品房市況前景,不會好得到

那裏。
  凡此,要作出的初步論見,是:中國的商品房住宅市場顯然露出循環式的結構性和系統性危

機,即:個別房企過快發展使負債沉重到資不抵債,漸使整個行業受困擾,造成投資者對購置物

業戒心甚大,銀行的審慎收緊對房企的貸款尺度,又反過來使房企的經營和債務財務問題更為嚴

重,要馬上設法作出全面處理,化解市場現存的問題,否則便有可能使房地產市場對商業銀行,

甚至經濟社會產生系統性的危機和衝擊。
  建議中央宜考慮成立跨部門的專責小組,全面、周詳和具體地收集情況,了解問題,部署及

設法化解現存的種種危機威脅,盡快使市場回復常態,是為國民經濟穩中有進發展的其中一個必

不可少的環節。
  中共中央政治局於2022年4月29日召開的會議,論及商品住宅房市場問題時,強調「

要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」,是要讓人民居有其所,安居才能夠樂業,生活才

可以得到幸福感。由是會議「支持各地從當地實際出發完善房地產政策」,以及「支持剛性和改

善性住房需求」,乃「促進房地產市場平穩健康發展」之道。會議還提出要「優化商品房預售資

金監理」的政策。這是中央推出宏觀調控政策以來,對房地產市場調控的基調,即:發展、要平

穩,要健康,而不是境內外坊間之徒多年來所謂「打擊」誤言,而此一誤言於近年大為減少了。

  要指出,人行近期採取對家庭的首套房購置貸款降息,開了個好頭,故商業銀行得適度逐步

強化對房地產開發企業的支持,以緩和此一市場面對的種種惡性問題,最終化解住宅商品房對銀

行可能造成的貸款系統風險。《資深財經評論員 黎偉成》(waishinglai210@

yahoo﹒com﹒hk)
 
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