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2022年7月19日 星期二

KingSir傾樓 - 葉景強 2022年7月19日

KingSir傾樓 - 葉景強 2022年7月19日


KingSir傾樓│留意基建配套 唔會買貴樓(葉景強)

KingSir傾樓│留意基建配套 唔會買貴樓(葉景強)



需知道政府的規劃和政策是會不時改變的,精明如發展商都會買貴嘢,但他們有財力去改變命運。

上星期,啟德跑道區內九大發展商聯合公佈成立「啟德跑道區私人發展有限公司」,

負責與政府透過公私營協作模式以建立區域品牌、宣傳和推廣該區發展,並將區內九個項目統一命名為「Park Peninsula」,期望打造成為香港全新多元化綜合體。在跑道區持有地皮的發展商們,明明大家都是競爭對手,為何今天會化敵為友呢?

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事緣政府當年推出跑道區地皮時,又話會興建連接九龍灣及觀塘的「單軌列車」,又話會《起動九龍東》打造本港第二個核心商業區(CBD2),一眾地產商聽完政府的雄圖偉略後,認為該區有力打造全海景高端豪宅區,因此地產商們都踴躍投地,而4C區2號地皮更以每呎樓面地價$19,639投得,最終整區11塊土地為政府庫房帶來1,142億的收益。

然而,政府在賣地後卻將單軌列車擱置,以巴士、專線小巴、水上的士為主的所謂「多元組合」作替代,更將跑道區3塊商業地改劃為住宅地,商業規模減少令CDB2名存實亡,在這臨近推盤時刻,發展商們唯有合作自救。

如果你是發展商,筆者相信你都會覺得比政府搵咗笨,之前又話有乜有乜,現在就乜都冇。真的,如果他們投地前得知規劃上有這麽大變動的話,那些地皮絕對不值這個價,即係話地產商們買貴咗嘢。幸好他們有的是財力和影響力,相信他們定有能力去力挽狂瀾,但如果那個買錯嘢買貴咗的是你,那你又有否能力去扭轉命運呢?

大家還記得「翔龍灣」這個樓盤嗎?2006年開售時他夾著沙中線土瓜灣站近在咫尺的優勢,當時建築面積平均呎價賣到$5200,比估計未來都不會有港鐵站、成交呎價只係做緊$4000的傲雲峰高出3成。

新樓價或反映配套憧憬 隨時落空
但在2009年,土瓜灣站的選址遭九龍城區議會反對,認為車站應設在世運道(即今天的宋皇臺站)會令更多區內市民受惠,最終翔龍灣業主好夢成空,反而現在從傲雲峰步行10鐘內便到達宋皇臺站,在這一加一減的效應下,兩大屋苑呎價今日都是約$18000/呎,作為翔龍灣業主會否覺得自己買貴了呢?

另外,還有一個2012年開售的樓盤「瓏門」,發展商當時開價每呎高見 $12000,較鄰近的屋苑呎價高出一倍,屯門大西北竟然買到成萬蚊呎令全城譁然。但樓盤能賣到天價其中一個很大的原因,就是當時政府建議興建全長42公里、總投資500億的連接香港國際機場及深圳寶安機場的「港深西部快速軌道」,開通後估計將大大推動兩地經濟融合,但最終因估算成本太高而擱置,作為瓏門的業主,你會否又覺得有點貨不對辦呢?

在商言商,當發展商賣樓時必定將所有利好因素Price in,令樓盤買到最好價。如利好因素最終真的一一落實的話,那就等於你沒有買貴,但不代表你買平了,但如不是的話,你就肯定買貴了。

需知道政府的規劃和政策是會不時改變的,精明如發展商都會買貴嘢,但他們有財力去改變命運,但作為小業主買貴了的話,那就只能認命。因此,如你真的很想買新樓的話,你必須要多做功課,分清那些基建和配套是已落實興建、還是仍然停留在建議階段,不要盲目盡信,這才能減低做錯決定的風險。

葉景強(King Sir)
本欄隔周二刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://hk.finance.yahoo.com