非魚論市 - 子非魚 2022年7月28日
子非魚 - 匯跌價升（下）｜非魚論市
Previous Next 不少國家都有實施資產增值稅，賣樓賺錢須繳一定稅款，計算方法通常是將賣出價減去買入價，所得利潤乘以相應稅率。有些國家會因應賣出物業的原本用途，例如自住或收租（投資），或賣樓所得用作換樓，而考慮收取較低稅率，甚至豁免繳稅。
假如賣出價比買入價低，就不需要繳付增值稅。因此假如買家已支付全部樓價，並且出現匯價升幅超過樓價跌幅的情況，亦可從中賺得利潤，而不用繳付增值稅。當然有關利益亦有可能觸動當地稅局，以整筆投資的利潤計算利得稅。
以英國為例，假如投資利潤不超過1.2萬鎊，增值稅稅率為18%；如超過1.2萬鎊，稅率為28%。以英國住宅平均售價約25萬鎊計算，過去兩年升值22%即5.5萬鎊，大部份這段期間買入並賣出物業的業主，都需要繳付較高稅率的資產增值稅。
以上文例子計算，在兩年前只付了一成定金購買物業，樓價升值22%，須繳樓價22%乘28%，即約6%的增值稅。期間英鎊匯率下跌約9%，當扣除資產增值稅後，以港元結算仍賺約15%。假如買家兩年前full paid購入物業，由於當年英鎊較高，以港元結算後帳面只賺5.6%。當計及經紀傭金及印花稅後，前者仍有相當升幅，後者則差不多平手。
匯跌價升能賺錢的情況，主要是人在香港打工賺港元，但未有移居外地的買家。假如買入物業後已移居當地賺英鎊供樓，就只能賺到樓價升幅，而沒法賺到匯價。
註：上期筆者手民之誤，最後一句應為「物業巿值1135萬港元，帳面賺21%」。
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