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2022年8月22日 星期一

施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年8月22日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年8月22日


樓按封頂息上調 買家負荷增加
樓按封頂息上調 買家負荷增加


繼多家中小型銀行早前調高做H按的封頂利率上限後,上周滙豐與渣打亦相繼宣布,會把H按的封頂息率調高至2.75厘。

所謂H按,是指息率與本港銀行同業拆息(以月息計)掛鈎的樓宇按揭。在美國通脹未嚴重之前,本港銀行一

個月的同業拆息曾低見0.15厘,加上銀行要收的息差1.3厘,亦不外1.45厘,屬世上鮮有地低的樓按利率。所以香港絕大部分的樓宇買家,都採用這種H按的貸款方式買樓。

由於銀行的同業拆息有時會出現異常的波動,為客戶安心計,銀行還為選用H按的客戶提供一種鎖息的封頂上限。這個封頂息通常會與優惠利率掛鈎,之前是訂在P-2.5%水平,最新調至P-2.25%。P即優惠利率,現在大銀行的優惠利率訂在5%,P-2.5%=2.5%;變成P-2.25%之後,新的封頂息就變成2.75%。

大銀行之中,現在只剩下中國銀行(香港)尚未調高鎖息上限。原因可能是他們手上資金充裕,亦可能是他們想趁此機會搶佔市場。不過,我估計,中銀很快亦很隨大隊調高鎖息上限。想佔點便宜的樓按用家,宜及早行動;我估計這個窗口期只有一至兩個星期左右。

香港的銀行之前之所以可不跟隨美國加息(現在本港銀行的優惠利率仍未上調,只是同業拆息高了),是因為香港的銀行系統裏的錢多,遠超過貸款的需要。如果全面加息的話,銀行就得為存戶提供更多的利息,導致成本增加。本可以透過增加貸款利率而獲得補償,只可惜貸款需求不足夠,以致全面加息對銀行可能得不償失。

經過美國多次加息,而香港卻不跟隨之後,銀行系統裏的錢已流失了很多。時至今天銀行手上的資金水平,已下降到與貸款的需要接近平衡的水平。在這種情況下,往後香港銀行就會緊貼著美國的利息上落。港人可別以為,往後美國加息,香港不跟也不會有問題了。

我估計,至明年中之前,美國仍會加息三至四次,幅度約在1厘半左右;而香港亦得緊跟,否則聯繫匯率就會受壓。因此,我預期在下一次美國加息的時候,本港的銀行就會調高優惠利率,令H按的封頂利率亦得跟著一起上調。樓宇買家面對的風險亦會相應提高。市場將正式感受到加息周期的壓力。

在這種形勢下,樓宇的買家在入市時會較為猶豫。因為,加息會導致每月的供款增加,令買家在計算自己的負擔能力時,必須留有餘地。因此,我預期在明年中之前,本港樓市都會相對淡靜,樓價會有下調壓力。

不過,美國經濟早已增長乏力,承受不起聯儲局一再加息。到明年中,聯儲局可能需要放下通脹暫且不管,回頭先把經濟推上去。屆時,利率即使不下調,亦不會節節上升。樓市可能有機會喘口氣。

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