勁一專欄 - 諗sir 2022年8月22日
80後夫婦靠「平民槓桿」食息 自訂安全系數等退休：樓價未試過兩年跌3成
廣告
讀者郭太：諗sir你好！本人35歲，入息40,000元，有一層市值500萬元（尚欠按揭258萬元）新界出租樓，手持現金200萬元；先生35歲，入息34,000元，有一層已供斷的居屋，手持現金110萬元。
閱讀全文
兩人持有約市值50萬元股票。有兩個計劃：
計劃一，將本人新界樓轉名給先生，之後再用個人名義，買一層約600萬至700萬元的樓出租，不過就須付額外15萬元印花稅，將新界樓轉名給先生。
計劃二，將新界樓賣出，套現大概240萬元，買一層九龍區千零萬元的單位，首先出租，預計幾年後自住。請教閣下哪一個計劃好些？萬分感激！
先講讀者將新界樓轉給先生，是有方法連15萬元印花稅也慳埋，不過又並非個個人肯幫你搞。
至於究竟是賣新界樓去換九龍樓，抑或保留新界樓，然後去買間細些的單位較好？
（圖片來源：中新社） 趁後生槓大資產
依讀者情況，筆者看法，還是趁後生容易借貸買大些單位，將資產規模槓大些，日後才更有可能揸住500萬至1,500萬元食息退休。
目前銀行定期存款年息有2厘；買下股票有4%至5%回報，至於保本直債年收息5厘至6厘不出奇。
本金500萬元，收2厘年息，每年收息10萬元，每月約收取8,000元，勉強不工作都夠維生（如果已有樓供滿）。
倘若收5厘年息，每年25萬元，每月約收取20,000元，如果毋須返工，其實這20,000元都幾好用。
問題是，哪裏來的500萬元呢？
所以買樓可以利用九成槓桿，將100萬元當1,000萬元使，樓價上升20%，就有200萬元落袋，這是打工仔最有機會用到的平民槓桿。
那麽樓價不會跌麼？當然會。不過當中原城市指數跌到170點，比高位190點低10%入市；再加上繳付20%首期，即是要指數由190點，快跌到30%，才令業主出現負資產。
惟在1997年樓價急跌，也沒有出現過樓價在兩年間，下跌30%那麼嚴重。
（圖片來源：中新社） 買低2成樓價
所以閣下若傾到間樓，價格比高位低10%至20%，再用20%首期去買，安全系數已好夠。
何況銀行不一定對閣下call loan，故此除買樓外，較難再到另一條易實踐的出路。
故讀者賣走新界樓，套多200萬元，連埋自己和先生的資金，便合共持有500萬元有餘。
賣樓後，再換一間約1,000萬元的九龍區物業，趁後生擴大資產，到中年時，才更有資本去收息過活。
靠股票由10萬元炒到1,000萬元，並非無人試過，不過成功率不太高。
延伸閱讀：私樓蝕讓爆12年來「最慘烈的一個月」、港人賣樓僅賺58%：日出康城又墊底
延伸閱讀：34個鐵路盤長期「潛水」、呢個屋苑今年跌價21%：Location Sell客過曬氣？
上半年慘輸 黃國英：要原諒自己 公開美股下半年部署
立即瀏覽 黃國英專訪
美股7月重整旗鼓，卻憂患依然處處，美國通脹未見頂，利率仍是金融海嘯後最高水平，加息陸續有來。黃國英則打氣，當低迷市況重來應勇於入市，「透過股票同你搏（發達）嘅話，其實係個唔錯嘅時間。」因好友有三大優勢，有望撲中另一隻如亞馬遜（AMZN）的股票，再造經歷泡沫爆破後仍成長為龍頭企業的神話。
圖片來源：政府新聞處
勁一專欄 - 諗sir 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://www.edigest.hk