【何車股評】何車：大昌當年賣樓 呎價19元
何車股評
日期：2022-10-03
更新時間：15:44:05
‘73股災半世紀
1973年3月，長江實業癲價時市值13.3億元，今日變成長和（001）+長實（1113），總市值3,381億元，升幅253倍。新鴻基地產（016）
當年市值30.7億元，現時2,517億元，升幅81倍。期內恒生指數由1,774升至17,222，升幅9倍。
當年的大昌地產（088，現名大昌集團），癲價時市值高達35.4億元（2.55億股✖️13.9元），高過長江實業與新地，現時不足25億元，反較當年低3成。
1）大昌由著名地產商陳德泰（1918～1981）於1956年創辦，1972年12月上市，聲勢拍得住長江實業與新地，擁有17家附屬公司及11家合作的公司，共有地盤50多個。合作的公司不乏名牌子，例如和記、太古、永安集團、利氏（利銘澤）等。陳德泰任主席，董事有李福兆、馮景禧、郭琳珊（永安）、彭國珍（嘉年地產，1950年代買入渡船街/佐敦道地皮，1960年代建成「八文樓」，因借貸過度，1983年清盤）。
✏️陳德泰往來皆顯赫
陳德泰是太平紳士，是當年少有此頭銜的商人。由1954年12月《華僑日報》一段新聞，可見陳氏往來皆顯赫、社會地位殊高。新聞「報道」：三院總理陳德泰，女公子彌月盛宴，席設金陵酒家，官紳名流到賀，包括羅文錦爵士（其時與何東、希慎、高可寧家族，合稱四大家族）、馮秉芬、利銘澤、關祖堯、霍英東、岑維休、何添、胡兆熾、馮漢柱、施文、副華民政務司等。
✏️大昌市值曾蓋長實新地
2）1972 / 73年，大昌盈利0.39億元，只略低於長江實業的0.44億元及新地的0.51億元。大昌最高時市值35.4億元，高過長江實業的13.3億元及新地的30.7億元；PE高達91倍、PB 11.6倍。1974年12月，大昌跌至0.35元，跌幅97%，市值跌剩1億元。
3）陳德泰1981年離世，子陳斌接任主席。大昌多年來發展並不積極，新聞見報率不高。
✏️持喜來登35%1.6億入賬
今年6月底，集團賬面NAV 66.8億元，每股10.8元，股價4.01元，PB 0.37倍。集團最重要資產，是尖沙咀喜來登酒店35％，半世紀前入股，依例並無重估，以極低的1.63億元入賬。大昌認為，在喜來登的權益若以估計市值計，可達33.9億元，半世紀增值32.3億元，集團NAV可達99.1億元，每股NAV可達16元，PB 0.25倍。
大昌其餘主要資産，有山頂賓吉道豪宅19,238平方呎（所值可能已是大昌的市值）、淺水灣道豪宅42,000平方呎（所值亦可能是大昌的市值）、淨現金16.4億元。
✏️私有化機會微
4）大昌主席陳斌持大昌44.82％，值11.1億元；其妹、非執董陳秀清持3.26％，值0.81億元。兩人以外街貨，只值12.9億元以下。
本欄估計，大股東私有化大昌的機會，只在10%以下；外界財團收購大昌，成事機會亦不會超過20%。
✏️500呎洋樓售9千餘元
附記：大昌是本港最早分層賣樓的地產商之一。1957年，即開業後1年，推售九龍青山道473號，在報章刊出廣告：大昌樓宇．最靠得住，向南洋樓三房一廳面積五百餘呎，特價$9,400，或每月只付$350。（按．樓盤折合每平方呎售價只19元，當年一般打工仔月薪，在$100元以下。廣告指月供$350元，是指付首期後供24個月。）
又有另一則廣告：尖沙咀區，一廳三房淨肉七百尺，空前廉價，只售壹萬柒仟元，可以分期，月付數百。冷氣裝置，電話、電視、麗的呼聲線路俱全。（按．樓盤應是指彌敦道美麗都大廈，「淨肉」開本港「實用面積」先河，折合實用面積每平方呎僅24元。）
✏️大昌初開盤時「新鴻基」未存在
大昌1957年開始賣樓，之後一年，李嘉誠才買入北角及柴灣工業地皮，開始進軍地產，再之後5年（即1963年），郭得勝、李兆基、馮景禧才共同創辦「新鴻基企業」，即新鴻基地產的前身。「新」取自馮景禧「新禧公司」的「新」字；「鴻」取自郭得勝「鴻昌公司」的「鴻」字，鴻昌早年賣洋雜百貨，經銷YKK拉鍊；「基」取自李兆基的「基」字。郭李馮三人，當年號稱「三劍俠」。
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