【置理明言】曹德明：銀行加息1/8厘 對浮息按揭業主有何影響？
置理明言
日期：2022-10-03
更新時間：12:00:00
上回提及美聯儲最新議息會議宣布加息0.75厘，年內已連續5次加息，共已加3厘。近月拆息亦一直攀升，在資金成本壓力下，多間銀行（包括三大發鈔銀行）亦於同日宣布
跟隨加息，即上調最優惠利率（P）0.125厘，亦是自2018年9月即四年後首度加息。三大發鈔銀行的決定發揮指標性作用，現時大部分中小型銀行已跟隨其加息的幅度。
各大行紛紛加息，對選用浮息按揭的業主會有所影響。現時銀行浮息按揭計劃主要分為P按及H按，P按息率為「P-百分比」，P上調會直接影響其實際按息；H按息率為「H+百分比」，而絕大部分H按設有鎖息上限，鎖息上限與P按息率一般相同，因此，當拆息高企並升至以H按鎖息上限供款，最優惠利率（P）上調亦會影響其實際按息。
假設以貸款額500萬元、還款期為30年、如選用P按P-2.4%，未加息前P為5%，實際息率為2.6厘，每月供款為$20,017，壓力測試要求為$ 42,845。而P增加0.125厘，實際息率升至2.725厘，每月供款將上升至$20,346，即增加$329或1.6%，壓力測試要求將上升至$ 43,345，即增加$500或1.2%。
選用H按H+1.3%，現時H按實際息率已升至封頂息率P-2.25%，因此現時H按以P-2.25%計算，未加息前P為5%，實際息率為2.75厘，每月供款為$20,412，壓力測試要求為$ 43,471。而港P增加0.125厘，實際息率升至2.875厘，每月供款將上升至$20,745，即增加$333或1.6%，壓力測試要求將上升至$ 44,101，即增加$630或1.4%。
上述例子可見，是次加按息對選用浮息按揭的業主影響暫時輕微，事實上，近十年（由2010年1月至2022年7月）經絡按揭息率指數（MMI）的平均息率為1.91厘、2000年代（2000年至2009年）的平均息率為3.79厘、1990年代（1990年至1999年）的平均息率為9.8厘，而近30年的平均息率為4.91厘，可見現時的按息水平屬超低息水平，即使加息後實際按息仍為3厘以下，屬健康水平，不過適應需時。由於加息周期已開始，供樓人士要有心理準備在未來一兩年內供樓負擔將逐漸增加，有長遠穩健的財務安排最為穩妥。而有意置業人士則避免借到盡，預留空間，衡量自身負擔能力才入市。
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
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