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2022年10月3日 星期一

勁一專欄 - 諗sir 2022年10月3日



勁一專欄 - 諗sir 2022年10月3日


樓市資產對沖輸入性通脹:高樓價幫全港市民「擋咗一劍」|諗sir

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近日網上流傳一份報章刊出的香港20個屋苑年初至今樓價跌幅列表,由將軍澳維景灣畔至藍田滙景花園,今年首三季累跌12%至18.9%不等。當中今年1月,維景灣畔呎價是18,249元,截至9月4日為14,803元,期間大跌18.9%。

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(圖片來源:政府新聞處)

可是,當筆者細心為20個屋苑逐一計算(見圖表),便發現有出入。筆者團隊的計算方法,是利用成交量較多的屋苑,於今年1月上旬的平均成交呎價,與9月上旬平均比較。

1月上旬,維景灣畔錄得六宗成交;9月上旬有11宗成交,成交個案有齊兩房和三房開則,樣本數目都算足夠及公平。

筆者發現六個月期間的成交價,屋苑跌幅僅約7.6%,而非報章所講18.9%。

(圖片來源:新傳媒資料室)

成交量少波幅大
相信報章是搜尋每個屋苑的調整呎價去計算。由於中原每屋苑呎價是每星期發布,再按該單位質素(如層數高低)作呎價調整。

有些屋苑到8月至9月成交少了,如果該星期成交的都是三房單位,一般三房單位的成交平均呎價,都比兩房單位低。

再將年初兩房單位的平均呎價,與9月的三房單位平均呎價相比,在數據範本不足下,有些屋苑呎價,會「驚現」比大市平均較大的變動。

假如賣家用14,803元的呎價為維景灣畔物業開價,相信會開價過低。由於樓市的成交量減少,讀者要注意數據的計法及範本是否足夠。

現時香港與美元聯匯,美元升,引發香港樓價和人工相對全球加價,外地投資人對香港資產不感興趣,是理所當然的。

油價與物價明顯上升,究竟香港應否想好似外國一樣⸺樓價升,惟民生用品價格急升?讀者自己考慮啦!

而樓價可說是為巿民「擋了一劍」,讓香港通賬率仍維持在2%水平,又讓打工仔每月出份糧,仍買到一定數量的物品及服務。

延伸閱讀:香港平均樓價跌穿800萬、市區樓大出血!代理:第一城供少近4千,加息唔使驚

延伸閱讀:網民想請鬼佬同事食兩餸飯 求英文官方譯名:HK Style Omakase(好似係)

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圖片來源:政府新聞處、新傳媒資料室
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