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2022年10月10日 星期一

勁一專欄 - 諗sir 2022年10月10日



勁一專欄 - 諗sir 2022年10月10日


40歲單身漢失業在即 想換樓搵被動收入:幾時先肯收購我間50年舊樓?

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讀者黃先生問諗sir:本人今年40歲,未婚,從事貿易行業,月入38,000元。資產包括約150萬元現金,有西環樓齡55年現契(估值500萬至600萬元)。由於疫情,本人工作的行業不穩定甚至料將失業,希望能找一些被動收入。

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(圖片來源:[email protected] Shuliahin)

本港放寬了壓力測試,想知是否可樓換樓,把樓換掉?因為50多年樓,希望有人收購。房子很舊,如要租出一定要大裝修。這間房子不太適合住到老,要行上大斜路,唯一優點是它們都很近地鐵站(約1分鐘)。請問本人應如何可改善財務?現在十分憂心隨時失業。謝謝!

讀者的提問十分正路,一是為日後住屋問題預備;二是要有被動收入開飯,總之不買新衫,而食和住就要搞掂。

先談收購,收購源一般來自市建局、或「四叔」這類仁慈的私人收購者。

後者可參考港島東案例。鰂魚湧英皇道1067號仁孚工業大廈最後兩夥單位接受業主收購,該區收樓主要是太古和恒基地產,兩者亦試過一齊合作去收當區的多寶樓。

而守到最後,兩個單位成功「起釘」的,為14樓單位,由齡記書局家族以2.888億元最後出貨。可能大眾認為現時賣書無前途,不過之前種落的資產;加上最緊要有錢、有人脈下才可以食到茶飯。

(圖片來源:[email protected]_)

舊樓宜及早放賣
趁經濟活動重啟和易借按揭,讀者可將舊樓及早放賣。因現時不放賣,未來情況更差。

賣到樓再趁市低以九成上會,買返半新樓自住。現時將軍澳區有大量700萬元兩房選擇;要住市區,由土瓜灣至長沙灣區,亦有不少約20年樓齡的兩房單位可選擇。

或一個人住細些,買600萬元一房單位。最重要是揀40年內的樓,仍可敘造30年按揭。「上車」容易了,日後要沽亦易搵人接手,而選得好屋苑便有大量客源。

讀者失業就沒借貸力;另返新工未夠六個月都沒借貸力,所以換樓要在離職前進行。

早前放寬了壓力測試,人人借貸力約升了11%。讀者過壓測下,可借約430萬元。倘若買500萬元樓,以八至九成上會,約繳付100萬元首期就可以,賣55年樓的回籠資金便夠有凸。

至於買700萬元樓,便須預付200幾萬元首期,即是將沽出舊樓的一半資金用作買樓,這樣做會令安全性更高。

其餘資金則可投入保本之直債。現時息口高企,新發行的企業債息同時上升,搵年息派6厘至8厘的直債,到期保本的選擇更多。或就用浮息債。派息會隨息口上升而增加。

買直債是一直收高息為主,幾年後或十年後的到期日,比定期存款收高息更長,而可隨時沽出取回資金。

另一方法是將直債再槓桿,藉此提升年回報逾10厘。筆者團隊會教學生第一步是先行低風險策略,做好第一步,才知道如何向第二、第三步行,令閣下應付市況自如。

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圖片來源:[email protected]_、[email protected] Shuliahin

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