勁一專欄 - 諗sir 2022年10月10日
40歲單身漢失業在即 想換樓搵被動收入：幾時先肯收購我間50年舊樓？
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讀者黃先生問諗sir：本人今年40歲，未婚，從事貿易行業，月入38,000元。資產包括約150萬元現金，有西環樓齡55年現契（估值500萬至600萬元）。由於疫情，本人工作的行業不穩定甚至料將失業，希望能找一些被動收入。
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（圖片來源：[email protected] Shuliahin） 本港放寬了壓力測試，想知是否可樓換樓，把樓換掉？因為50多年樓，希望有人收購。房子很舊，如要租出一定要大裝修。這間房子不太適合住到老，要行上大斜路，唯一優點是它們都很近地鐵站（約1分鐘）。請問本人應如何可改善財務？現在十分憂心隨時失業。謝謝！
讀者的提問十分正路，一是為日後住屋問題預備；二是要有被動收入開飯，總之不買新衫，而食和住就要搞掂。
先談收購，收購源一般來自市建局、或「四叔」這類仁慈的私人收購者。
後者可參考港島東案例。鰂魚湧英皇道1067號仁孚工業大廈最後兩夥單位接受業主收購，該區收樓主要是太古和恒基地產，兩者亦試過一齊合作去收當區的多寶樓。
而守到最後，兩個單位成功「起釘」的，為14樓單位，由齡記書局家族以2.888億元最後出貨。可能大眾認為現時賣書無前途，不過之前種落的資產；加上最緊要有錢、有人脈下才可以食到茶飯。
（圖片來源：[email protected]_） 舊樓宜及早放賣
趁經濟活動重啟和易借按揭，讀者可將舊樓及早放賣。因現時不放賣，未來情況更差。
賣到樓再趁市低以九成上會，買返半新樓自住。現時將軍澳區有大量700萬元兩房選擇；要住市區，由土瓜灣至長沙灣區，亦有不少約20年樓齡的兩房單位可選擇。
或一個人住細些，買600萬元一房單位。最重要是揀40年內的樓，仍可敘造30年按揭。「上車」容易了，日後要沽亦易搵人接手，而選得好屋苑便有大量客源。
讀者失業就沒借貸力；另返新工未夠六個月都沒借貸力，所以換樓要在離職前進行。
早前放寬了壓力測試，人人借貸力約升了11%。讀者過壓測下，可借約430萬元。倘若買500萬元樓，以八至九成上會，約繳付100萬元首期就可以，賣55年樓的回籠資金便夠有凸。
至於買700萬元樓，便須預付200幾萬元首期，即是將沽出舊樓的一半資金用作買樓，這樣做會令安全性更高。
其餘資金則可投入保本之直債。現時息口高企，新發行的企業債息同時上升，搵年息派6厘至8厘的直債，到期保本的選擇更多。或就用浮息債。派息會隨息口上升而增加。
買直債是一直收高息為主，幾年後或十年後的到期日，比定期存款收高息更長，而可隨時沽出取回資金。
另一方法是將直債再槓桿，藉此提升年回報逾10厘。筆者團隊會教學生第一步是先行低風險策略，做好第一步，才知道如何向第二、第三步行，令閣下應付市況自如。
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圖片來源：[email protected]_、[email protected] Shuliahin
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