子非魚 - 買樓回贈需扣減貸款額（四）｜非魚論市
Previous Next 上篇提及的個案，因回贈扣貸款額的機制，買家最終借少近百萬元，出街後收到不少迴響。就上文提及的樓盤開售已超過4年，入住許可證本已非新鮮事。只因上會期限長達三年多，問題才在近期浮現。加上近日樓價下跌
，有些另類做法亦變得不太可行，本文一一詳述。
上文談及的例子，買家購買800萬元住宅，各類前期回贈達樓價的20%，銀行將以640萬計算按揭成數。如買家原以為可用800萬元借6成按揭即480萬元，但銀行以640萬計借6成，就借少96萬元。這類買家可考慮申請按揭保險，8成按揭可借512萬元，輕易解決問題。
如買家原本想借800萬元的8成按揭640萬元，即使用640萬元批出9成按揭只有512萬元，與買家心目中首期差額仍高達128萬元。就此筆者想到幾個理論上可行，但現實上未必可行的方案。
方案一是申請發展商一按，然後轉按至銀行。新盤許多時都會提供發展商一按，普遍高達樓價85%左右。如意算盤是，買家先借800萬元的85%即680萬元，待取得貸款後，或低息蜜月期過後以8成按揭轉按到銀行，到時可補回少於40萬元差額。不過翻查價單，該盤選擇先住後付計劃的買家，並不能申請發展商一按，因此方案並不可行。
先住後付補交訂金可行
方案二是相當大膽的方法，買家先向其他財務公司申請按揭，由於財務公司不受金管局監管，借出多少成數按揭純屬商業決定，罰息期亦較有彈性。就近日而言，財務公司一按利率最低亦要12%左右。此方法最大危機是，銀行在處理轉按時，最高可經按揭保險批出估價8成按揭。但近期樓價下跌，按揭保險可能拒批有關轉按申請，如果在財務公司上會後未能轉會到銀行，將要硬食貴息。
方案三主要針對入住許可證費用的「回水」機制，這方面不是買家能力所及的選擇，而是從發展商銷售策略做起。如果某單位樓價原是800萬元，選用建期成交的買家在前期只需繳付10%大訂，然後等建期找剩餘樓價90%的尾數；選用先住後付的買家，需在交付10%大訂後，還要在指定日子補付80萬元訂金，當樓宇落成後，這類買家就可即時取匙入住，並在一段相當長時間後才找剩餘樓價80%的尾數。方案三的補付訂金是買家需繳樓價的一部份，而不是「先繳入住許可證費用、其後以現金回贈全數回水」。這方案現行的先付後住計劃的繳款期及金額做法類似。
樓花盤可按各自銷售策略，要求買家在指定期限補付訂金，方案三的支付辦法並無不妥。雖則如此，由於買家取匙至上會期間不用繳付租金，銀行仍有機會將「免租」一事評估等值優惠，而對貸款額作出扣減。
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