師傅教路 - 黃瑋傑 2023年3月20日

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《師傅教路－黃瑋傑》綠城管理受惠保交樓政策，代建服務需求穩增

《師傅教路－黃瑋傑》綠城管理受惠保交樓政策，代建服務需求穩增

　　《師傅教路》綠城管理（０９９７９）主要業務為提供代建服務，去年國內房地產市場整體

承壓，國央企及地方城投公司成為拿地主導，而城投公司拿地項目尋找專業開發服務成為主流趨

勢。另一方面，國家對中低收入人群及年輕市民的保障性住房建設開始提速，政府代建模式在全

國各地開始推廣。還有在「保交樓」政策下，金融機構加快推動不良項目的開發建設，令房地產

市場出現投資端去中心化趨勢。來自政府、國企、地方城投公司、金融機構等委託方的代建機會

增多，投資與開發相分離的趨勢更加明顯，為代建行業帶來新一輪發展機遇。

　
＊連續７年保持逾兩成市場份額，去年項目建築面積增近２０％＊

　
　　於２０２２年，綠城管理繼續保持房地產輕資產開發領域第一身位，連續７年保持２０％以

上的代建市場份額。截至２０２２年１２月３１日，集團代建項目已布局中國２８個省、直轄市

及自治區的１２０座主要城市，合約項目總建築面積１﹒０１億平方米，較２０２１年同期增長

１９﹒８％；在建面積４７２０萬平方米，增長７﹒１％。去年集團新拓代建項目的合約總建築

面積達２８２０萬平方米，增長２３﹒９％，其中政府類業務、國有企業委託方及金融機構佔比

達７６﹒５％；新拓代建項目代建費預估８６﹒１億人民幣，增長２１﹒１％，其中政府、國有

企業委託方及金融機構佔比達７０﹒３％。除住宅類外，集團新拓多類型業務，覆蓋產業園區、

公租房、人才公寓、共有產權房、未來社區、市政配套、商業、酒店、辦公等。

　
＊去年淨利潤增３１﹒７％，綜合毛利率達５２﹒３％＊

　
　　於截至２０２２年１２月３１日止年度，綠城管理持續經營收入達到２６﹒５６億元人民幣

，較２０２１年同期增長１８﹒４％；股東應佔淨利潤為７﹒４４億元，增長３１﹒７％；期內

綜合毛利率達到５２﹒３％，較２０２１年同期４６﹒４％提升５﹒９個百分比。集團上年度經

營活動現金淨流量達７﹒２４億元，並無負債且現金流充足。據估計，中國房地產市場中期開發

規模將保持在１０億平米左右。其中，由政府主導的保障房、租賃類物業新增供應佔比將超過

３０％。隨著房地產政策的調整和行業流動性改善，「保交樓」下的紓困類業務將快速增長，未

來金融機構的主動房地產投資佔比估計將達２０％左右。剩餘５０％市場規模將由傳統開發模式

下的國企央企主導，並形成頭部集聚效應。隨著政府及金融機構主導的房地產開發項目增多，相

應的代建服務需求將穩步增長，中國的代建行業滲透率將達３０％以上。建議買入價７﹒１元，

目標８元，止蝕位６﹒６元。《輝立證券董事　黃瑋傑》（筆者沒有持有上述股票）

　
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