新盤能否去貨，往往成為後市的指標，但你又怎樣理解樓盤是否暢銷?
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因為大家都認為新盤能否去貨是後市指標，所以不同媒體在新盤開售時，都會全程捕捉售樓處狀況。以前我做記者時也是如此做法，去到一個新盤銷售現場採訪，很自然會一窩蜂
追訪買家看法，不外乎問買家對後市、對樓盤看法；現在跳出前線記者的框架後，想深一層，既然去得售樓處現場，都是真金白銀付費買樓的，又有幾多會對後市悲觀，而可以給你拿到一個與眾不同的soundbite?
對於買家怎樣回應，實情採訪前大概心中有數，所獲取得的soundbite都是千篇一律的「自住便不擔心加息」、「對後市有信心」、「有錯過無買錯」等等。電視台報道完畢，到第二天的報章，你又會看見大字標題 「新盤銷情勢如破竹」、「新盤一鋪清袋」，配以一張發展商舉起V字勝利手勢的照片、拉起一幅早已預備「徇眾要求即時加推」的展板。看到上述的林林總總，就連沒有參與新盤遊戲的旁觀者，都會覺得新盤熱銷。
疫後香港慢慢復常，新盤吸客至上，這類一式一樣、周而復始的新盤報道，相信大家在未來一段時間也應該會看到，但這是真正暢旺嗎? 透過傳媒報道的畫面，你或許感受到市場氣氛，但當中少不免夾雜人為成份。
要「去人為成份」，作為傳媒可以怎樣? 以後不採訪新盤開售? 這是不符現實的。因為一個大型新盤開售，自然是大眾關注的議題，沒有不採訪的理由；反而我們要反思的是，究竟在採訪過程中用什麼角度切入，是否仍用流水作業的方式報道新盤銷情? 當然，採訪要完全「去人為化」也不現實的，傳媒報道也只能盡最大努力還原及貼近現實。用一個什麼角度採訪，要考慮當時的實際情況，也要考慮傳媒採訪是在有限時間及有限資源下發生。
採訪過程中，有什麼角度可以考慮呢? 其實有很多。例如，發展商的收票手法是其中一個切入點。部份發展商在收票階段時已精心策劃，有些新盤容許一人四票，之後還可遞交組合票。收票量無限發水，旨在營造萬人認購的錯覺，因為就算一人遞交十多張票，終究只想買一個單位。這些問題，作為傳媒應該要問準買家及發展商，並在報道中呈現出來，藉以讓觀眾更貼近實況。
另一例子就是抽籤手法。售樓前截票，多數發展商會在早一天抽籤決定揀樓次序，但亦有發展商在開售當日才即場抽籤，表面上要做到抽籤公平、公正、公開，但實際上是要準買家現身到場，齊齊做新盤的人肉佈景板。如果採訪時沒有指出這點，大家又會有新盤萬人空巷的錯覺。
還有一點，就是銷情。因為大家關注新盤去貨速度，所以我們會報道每輪的銷情。即使有旺如首日清袋的新盤，亦會在首日開售後，出現因不同原因而取消交易的個案。按現時的通報機制，發展商須在取消交易日期後的一個工作日內，把相關個案登記成交紀錄冊，故取消交易個案只會在報道即日銷情後才發生，導致傳媒報道旳數字跟實況有偏差，而部份有心機的傳媒會跟進取消交易個案，並把相關消息在其他地方披露，但當然並不是全部。
由於現時取消交易只屬於一個簡單申報程序，對於取消交易的買家背景、被殺訂金額、取消交易原因等，我們一概不知道。如果由關聯人士先簽臨約購入，之後再取消交易，刻意營造熱銷的假象，外界亦未必知道實情。或許，這些已超出傳媒的能力範圍，但對於如何去堵塞及修補法律漏洞，我相信政府部門是可做到的。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
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