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2023年5月18日 星期四

平民財技 - 汪敦敬 2023年5月18日

平民財技 - 汪敦敬 2023年5月18日


樓市正轉火車頭
樓市正轉火車頭


「林鄭plan」和「波叔plan」放寬按揭成數後,多了業主換樓,亦令細單位供應增加,細單位調轉就有機會跑輸大市了。(資料圖片)

每逢樓市淡靜向下微調的時候,都會有人出來說樓價將會大跌,這情況已見怪不怪了!近年香港不少人都是經營悲情,本來樓價起跌是件平常

事,但是港人這幾年都沉溺在負面情緒中,香港樓價在近年社會運動、新冠疫情及中美貿易戰甚至全方位角力下,在不斷風浪中只較最高點跌約16%!但租金仍可享2.7厘至2.8厘或以上回報,樓價是在復常之後,不同板塊都曾回升5%至10%或以上,如買樓自住或收租人士賺取收租回報率後,地產投資其實可以說是沒有甚麼損失,樓市在面對風險之下成績算是驕人,遠勝絕大多數的投資項目,包括政府為市民安排作養老的強積金。

筆者同意一些看淡言論中有不少是有理據及要小心留意的,包括對內地經濟的擔憂,但可參考一些數字,如中美今年首4個月貿易額以人民幣計按年減少4.2%,但另一方面和東盟貿易額是按年增13.9%。整體經濟數字向好下,東盟貿易額增長也是大於和美國的貿易減少,見到兩個不同板塊的轉換,可以想像到經營美國貿易市場可能會愈來愈差,投資增長板塊的則會一片光明。

樓市亦有板塊轉換的情況,見到2019年前,換樓購買力被樓市辣招的按揭規定所封印,有關購買力會集中在細單位(當時只有400萬元或以下的物業可借九成),有很多人想換樓自住也換不到,於是會買多一個物業給予下一代,令購買力聚焦在細單位上,導致細單位跑贏大市!但是經過了「林鄭plan」和「波叔plan」放寬按揭成數後,換樓購買力得到釋放,多了業主換樓,亦令到細單位供應增加,細單位調轉就會有機會跑輸大市了。

另一方面,復常之後香港金融中心的位置得到確認了,不單只可以維持到而且是可持續發展的,見到資金和人才再次流入香港,亦見到較大型單位有前進的趨勢,包括今年首4個月逾3,000萬元的住宅成交,已有超過270宗成交,較去年同期增加1.9倍,樓市顯然不一面倒向差,很大機會是改變火車頭,由細單位主導改變成為豪宅或較大型單位為市場牽頭。筆者認為,這種換火車頭的情況會在今年內日益明顯,但是買了細單位的人亦不需要過分擔心,因為跑輸大市只是樓市辣招修正後引起的新的結構,在未來日子裡面,樓市向好是最終令不同板塊都會有好的改變,想強調在第三及四季購買力未來到前,應該要面對一些板塊有樓價升幅後回頭調整的壓力。

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