樓市正轉火車頭
樓市正轉火車頭
「林鄭plan」和「波叔plan」放寬按揭成數後，多了業主換樓，亦令細單位供應增加，細單位調轉就有機會跑輸大市了。(資料圖片)
每逢樓市淡靜向下微調的時候，都會有人出來說樓價將會大跌，這情況已見怪不怪了！近年香港不少人都是經營悲情，本來樓價起跌是件平常
事，但是港人這幾年都沉溺在負面情緒中，香港樓價在近年社會運動、新冠疫情及中美貿易戰甚至全方位角力下，在不斷風浪中只較最高點跌約16%！但租金仍可享2.7厘至2.8厘或以上回報，樓價是在復常之後，不同板塊都曾回升5%至10%或以上，如買樓自住或收租人士賺取收租回報率後，地產投資其實可以說是沒有甚麼損失，樓市在面對風險之下成績算是驕人，遠勝絕大多數的投資項目，包括政府為市民安排作養老的強積金。
筆者同意一些看淡言論中有不少是有理據及要小心留意的，包括對內地經濟的擔憂，但可參考一些數字，如中美今年首4個月貿易額以人民幣計按年減少4.2%，但另一方面和東盟貿易額是按年增13.9%。整體經濟數字向好下，東盟貿易額增長也是大於和美國的貿易減少，見到兩個不同板塊的轉換，可以想像到經營美國貿易市場可能會愈來愈差，投資增長板塊的則會一片光明。
樓市亦有板塊轉換的情況，見到2019年前，換樓購買力被樓市辣招的按揭規定所封印，有關購買力會集中在細單位(當時只有400萬元或以下的物業可借九成)，有很多人想換樓自住也換不到，於是會買多一個物業給予下一代，令購買力聚焦在細單位上，導致細單位跑贏大市！但是經過了「林鄭plan」和「波叔plan」放寬按揭成數後，換樓購買力得到釋放，多了業主換樓，亦令到細單位供應增加，細單位調轉就會有機會跑輸大市了。
另一方面，復常之後香港金融中心的位置得到確認了，不單只可以維持到而且是可持續發展的，見到資金和人才再次流入香港，亦見到較大型單位有前進的趨勢，包括今年首4個月逾3,000萬元的住宅成交，已有超過270宗成交，較去年同期增加1.9倍，樓市顯然不一面倒向差，很大機會是改變火車頭，由細單位主導改變成為豪宅或較大型單位為市場牽頭。筆者認為，這種換火車頭的情況會在今年內日益明顯，但是買了細單位的人亦不需要過分擔心，因為跑輸大市只是樓市辣招修正後引起的新的結構，在未來日子裡面，樓市向好是最終令不同板塊都會有好的改變，想強調在第三及四季購買力未來到前，應該要面對一些板塊有樓價升幅後回頭調整的壓力。
平民財技 - 汪敦敬 舊文
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