葉創成：唐問涼籲投資應趁高息買筍盤
葉創成：唐問涼籲投資應趁高息買筍盤
【專訊】雖然受惠疫情受控、恢復通關，本港樓價指數今年首季回升7%，惟本季以來橫行偏軟，後市到底何去何從？紀惠集團行政總裁唐問涼本周在香港外國記者會舉行的「復常後樓市走勢」投資講座上表示，由於來港的外籍商
人及全球專才今年料大幅增加，帶來殷切租住需求，住宅租金升勢料延續，而且美國聯儲局亦有機會於年底開始減息，故他對港樓後市審慎樂觀，認為目前港人若僅持有一套物業自住，不應該賣樓，否則隨時像在2003年及2008年一樣「落錯車」，並指投資樓巿應趁高息可買到靚貨時入巿，相反低息時則是趁機賣走較差物業的時候。
雖然中原樓價指數3月底收報168.35，與年初的157.22比較，反映本港二手樓價首季上升近7%，惟本季以來已轉為反覆偏軟，最新報165.87（見圖1），而唐問涼以現正舉行東西岸決賽的美國職業籃球聯賽（NBA）強隊在一場比賽四節中每節往往出現的不同表現作比喻預測今年每季樓價走勢：「你睇慣NBA就知道，當強隊在第一節領先好多，第二節便會收斂少少，故我估計樓價第二季也會略為回調，第三季走勢也要視乎情況而定，第四季相信大家會見到置業需求大增，我在這裏並非叫大家買樓，而是在無必要的情況下，一定不要賣自住樓。」
料外商人才湧港 住宅租金續升
唐問涼指出，回顧本港樓市過去20年的情況，當市場瀰漫悲觀情緒或不明朗因素時，部分港人即使僅擁有一套住宅作自住用途，也會賣樓套現，希望等樓價下跌後再在低位買回，即「在沒有必要的情況下把自住樓出售」，第一次是在2003年SARS期間，第二次是在2008年9月金融海嘯爆發後，他回憶說：「這兩次的情況類似，當時很多人都說樓價會再跌幾成，於是有些業主便把自住樓出售，然後租樓住，等樓價跌再買回，可惜等不到。」
對於在2003年及2008年「落錯車」、轉為租樓住的港人來說，至2019年一直看著樓價及租金急升，料會後悔當年賣樓的決定。不過，差估署私樓租金指數於2019年8月由歷史高位200.1回落，今年1月低見172.7，反映私樓租金在該三年多時間內下跌13.6%，期內港人若有能力買樓而不買樓、選擇暫時租樓住，未嘗亦不是明智之舉。故此，到底買樓抑或租樓好，相信要視乎樓價及租金未來走勢。
唐問涼表示，值得注意的是，差估署私樓租金指數今年2月及3月已連升兩個月，最新報176.3（見圖2），而他預料此升勢在今年餘下時間將持續，原因是外籍商人回流及各地專才擁港：「過去3年疫情期間，由於入境本港曾須隔離檢疫多日，不少原居住在本港的外籍商人認為不方便，故此遷離本港；而今年以來本港已復常，取消之前的防疫限制，香港仍然是做生意的好地方，這些外籍商人近月已紛紛回流，因此亦有需要租樓住；另外，隨著港府近月推出多項政策吸引全世界人才來港工作，料今年將有數以萬計人才來港，由此帶來殷切租屋需求。」
美料年底開始減息迎大選
高息向來不利樓市，美國聯儲局去年3月以來大幅加息5厘，在聯繫匯率下，本港亦要跟隨加息，即使由於銀行體系資金充裕，加息力度不及美國，惟同樣對樓價有壓抑作用，但向前望的話，唐問涼相信美國是次加息周期已完結，最快今年11月更有機會減息，而事實上，美匯指數過去半年亦已率先轉弱。
唐問涼表示：「美國大幅加息，當然可以帶動美匯指數上升，例如聯儲局在去年6月、7月、9月及11月均加息0.75厘，曾支持美匯指數屢創新高，但隨著聯儲局去年12月削減加息幅度至0.5厘，市場已憧憬是次加息周期快將完結，故此即使過去半年聯儲局仍然加息，但美匯指數已掉頭下跌（見圖3）。事實上，美國地區銀行今年3月開始已接二連三倒閉，若再加息便有更多銀行倒閉，經濟亦會步入衰退，我估計這是美國政客不想見到的情況，故息率最壞的情況已經出現。再加上明年是美國總統大選年，我估計聯儲局今年11月便開始減息刺激經濟，明年第四季大選時的聯邦基金利率料將顯著低於現時水平。」
記者 葉創成
[名人樓市論壇]
葉創成：唐問涼籲投資應趁高息買筍盤
【專訊】雖然受惠疫情受控、恢復通關，本港樓價指數今年首季回升7%，惟本季以來橫行偏軟，後市到底何去何從？紀惠集團行政總裁唐問涼本周在香港外國記者會舉行的「復常後樓市走勢」投資講座上表示，由於來港的外籍商人及全球專才今年料大幅增加，帶來殷切租住需求，住宅租金升勢料延續，而且美國聯儲局亦有機會於年底開始減息，故他對港樓後市審慎樂觀，認為目前港人若僅持有一套物業自住，不應該賣樓，否則隨時像在2003年及2008年一樣「落錯車」，並指投資樓巿應趁高息可買到靚貨時入巿，相反低息時則是趁機賣走較差物業的時候。
雖然中原樓價指數3月底收報168.35，與年初的157.22比較，反映本港二手樓價首季上升近7%，惟本季以來已轉為反覆偏軟，最新報165.87（見圖1），而唐問涼以現正舉行東西岸決賽的美國職業籃球聯賽（NBA）強隊在一場比賽四節中每節往往出現的不同表現作比喻預測今年每季樓價走勢：「你睇慣NBA就知道，當強隊在第一節領先好多，第二節便會收斂少少，故我估計樓價第二季也會略為回調，第三季走勢也要視乎情況而定，第四季相信大家會見到置業需求大增，我在這裏並非叫大家買樓，而是在無必要的情況下，一定不要賣自住樓。」
料外商人才湧港 住宅租金續升
唐問涼指出，回顧本港樓市過去20年的情況，當市場瀰漫悲觀情緒或不明朗因素時，部分港人即使僅擁有一套住宅作自住用途，也會賣樓套現，希望等樓價下跌後再在低位買回，即「在沒有必要的情況下把自住樓出售」，第一次是在2003年SARS期間，第二次是在2008年9月金融海嘯爆發後，他回憶說：「這兩次的情況類似，當時很多人都說樓價會再跌幾成，於是有些業主便把自住樓出售，然後租樓住，等樓價跌再買回，可惜等不到。」
對於在2003年及2008年「落錯車」、轉為租樓住的港人來說，至2019年一直看著樓價及租金急升，料會後悔當年賣樓的決定。不過，差估署私樓租金指數於2019年8月由歷史高位200.1回落，今年1月低見172.7，反映私樓租金在該三年多時間內下跌13.6%，期內港人若有能力買樓而不買樓、選擇暫時租樓住，未嘗亦不是明智之舉。故此，到底買樓抑或租樓好，相信要視乎樓價及租金未來走勢。
唐問涼表示，值得注意的是，差估署私樓租金指數今年2月及3月已連升兩個月，最新報176.3（見圖2），而他預料此升勢在今年餘下時間將持續，原因是外籍商人回流及各地專才擁港：「過去3年疫情期間，由於入境本港曾須隔離檢疫多日，不少原居住在本港的外籍商人認為不方便，故此遷離本港；而今年以來本港已復常，取消之前的防疫限制，香港仍然是做生意的好地方，這些外籍商人近月已紛紛回流，因此亦有需要租樓住；另外，隨著港府近月推出多項政策吸引全世界人才來港工作，料今年將有數以萬計人才來港，由此帶來殷切租屋需求。」
美料年底開始減息迎大選
高息向來不利樓市，美國聯儲局去年3月以來大幅加息5厘，在聯繫匯率下，本港亦要跟隨加息，即使由於銀行體系資金充裕，加息力度不及美國，惟同樣對樓價有壓抑作用，但向前望的話，唐問涼相信美國是次加息周期已完結，最快今年11月更有機會減息，而事實上，美匯指數過去半年亦已率先轉弱。
唐問涼表示：「美國大幅加息，當然可以帶動美匯指數上升，例如聯儲局在去年6月、7月、9月及11月均加息0.75厘，曾支持美匯指數屢創新高，但隨著聯儲局去年12月削減加息幅度至0.5厘，市場已憧憬是次加息周期快將完結，故此即使過去半年聯儲局仍然加息，但美匯指數已掉頭下跌（見圖3）。事實上，美國地區銀行今年3月開始已接二連三倒閉，若再加息便有更多銀行倒閉，經濟亦會步入衰退，我估計這是美國政客不想見到的情況，故息率最壞的情況已經出現。再加上明年是美國總統大選年，我估計聯儲局今年11月便開始減息刺激經濟，明年第四季大選時的聯邦基金利率料將顯著低於現時水平。」
記者 葉創成
[名人樓市論壇]
紀惠集團行政總裁唐問涼本周一主講由「107動力」主辦、香港外國記者會舉行的投資講座，認為住宅租金升勢將延續，對後市審慎樂觀。
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