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2023年6月30日 星期五

AM地產專欄 - 李峻銘 2023年6月30日

AM地產專欄 - 李峻銘 2023年6月30日


韓國樓市急挫 租客受累破產
韓國樓市急挫 租客受累破產


韓國樓市自去年起連續加息七次,樓價大幅下滑,首爾地區急跌30%至40%,成交量更暴跌超過70%。(資料圖片)

筆者公司過往每年都會為精英同事安排一次外地旅行,以資鼓勵,可惜3年新冠疫情令大家無法成行,今年終於可以再度出發前往

首爾。正因如此,為此行作準備,搜集一下韓國的樓市資料。

韓國樓市自2022年起連續加息七次,樓價大幅下滑,首爾地區急跌了30%至40%,成交量更暴跌了超過70%。樓價下跌幅度之快,令筆者感到驚訝,查其原因竟然與韓國獨有的「租貸」制度,令其樓市成為炒家樂園有關。

在韓國租樓,有一種獨有的「全租房」制度,即房客不需要交租金,但需要支付業主一大筆押金,一般是房價的50%至80%不等,租約完成後租客退回物業,業主會全數退回押金。在2020年疫情爆發後,韓國也隨美國將利率降至0.5厘,業主只要找到租客便會有大筆現金,可以再買新物業,加上銀行按揭的話,一間可以變兩間。隨著樓價急升,收到的押金又變得更多,又可以再買入更多的物業,令首爾樓市進入瘋狂狀態,2020至2021年間當地樓價便升了超過50%。

另一邊箱,租客為了支付龐大的押金,便向銀行進行貸款,一旦業主不退還押金,租客有權收樓變賣抵債。租客在低息環境下,向銀行支付的利息遠低於正常的租金,令租客也紛紛樂意從傳統支付租金的租屋方式轉為「全租房」的模式。但當去年美國開始加息,韓國跟隨加息後問題就來了,在利息支出愈來愈大的時候,租客便開始退租。業主的資金鏈開始出現問題,唯有出售物業來應付,去到今年市場賣盤愈來愈多,買家及租客就愈來愈少,一下子韓國由樓市最熱的國家變成最冷的國度。

業主由於手上有太多物業,根本無法應付押金的退還,唯有「走佬」逃避,而租客也變成代罪羔羊,韓國仁川一位30歲的男子更因此服藥自殺,在其遺書上寫上「失去工作的我沒有收入,存款早就用光了,9,000萬韓圜押金一直拖著不還給我,我曾經去投訴也報過警,但政府對『全租客』詐騙的對策,讓人非常失望,我無法再堅持下去了,最後希望我的死能推動這個問題儘快解決,再見。」

樓市一旦出現崩塌,經濟必定會再受重創,問題似乎只是開始,情況未許樂觀。其實這種獨有的制度出現,與政府政策有莫大關係。根據網上資料,自六十年代韓國政府就認為,房地產對出口導向的國策沒有助力,所以限制銀行為發展商及買家提供貸款,自此民間便形成了這種「自助資金系統」。

政策訂立時可能是沒錯,但當後遺症出現卻未能及時調整,就會產生嚴重後果。香港的樓市辣招,也有類似情況,若不及時調整,令樓市變成一潭死水的話,業主唯有大幅減價才能承接,信心一旦摧毀,就不容易再恢復,對香港經濟百害而無一利!

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