37歲每月可儲蓄10K 應否賣自住樓增加現金流
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Q37201：
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你好龔成sir! 我地有應否賣自住樓既迷思希望阿sir可幫手分析下。
背景：
本人37歲，配偶34歲正職月入85k，被動收入2-6k不等（組成為外國物業租金及內地生意投資回報） 每月可儲蓄只有5至10k，有
一小孩，不考慮移民。
職業上暫時未來3-5年安全，短線裁員風險低。未來1，2年有晉升管理層機會。
現況：
現自住居所位於將軍澳，成本570萬以8成按揭於2017購入，巿場最近成交價跌10%至520萬。若以此價售出，賬面虧蝕55萬，實際虧蝕為差價55萬+裝修30萬+印花稅18萬+傭金雜費7萬= 105萬!
計及上一層物業賺90萬，於2014至2024，10年間於居住上總體虧蝕15萬! 我明白這比純支出180萬租金遠遠化算（假設15k月租*10年）。但也有以下打量，考慮現價沽出。
計劃安排: 轉租樓增加現金流
1. 轉租同類單位，增加現金流5k (月供20k vs 租15k)
2. 取回現金約130萬，以4%定存／其他較低風險工具計，每月增現金流4k，前後增加共9k現金流
2. 計劃3年後樓巿若進一步下調，以同價購入更大單位。3年間的額外正現金流30萬（9k*3年）作為部份裝修開支。
好處：
有機會捕捉到更低樓價，目標以同價購入三房單位，提高保持物業的safty margin.
規避不幸失業後被銀主賤賣 （只有4個月應急資金）
壞處：
居住質素降低，小孩社區活動空間減少
退休時沒有自己資產
若樓巿不跌或反升，再次購入物業將有更大壓力。
高息週期維持，租金加幅失去預算
大後備方案:
本人為獨生子女，最壞情況可以8k永久租用父母名下出租單位。
請教龔成sir我們這個思考方向是否正確？
相反，現時最大風險暫時是失業，還是我們應降低每月開支去增強保留物業的能力，以作家居+長線投資用途？
龔成老師︰
自住樓不建議賣出，這是大方向。
你的假設都是根據樓市將來會進一步下調，而租金不會上升所做的方案。
現時樓市雖然有較爲明顯的調整，同時大升的時期已經過去，但由於需求仍然存在，物業始終是資產，我預期將來的樓市會平穩增值(即係唔會大升，同時應該都唔會大跌。)。
你賣出自住樓，將來樓價如果上升，你需要用較貴的價錢買入同等的物業。
同時，如果在你租屋期間，租金上升的話，你的支出將會增加，無助於累積資產，尤其是你不打算移民，在港更加需要一個自住物業。
另外，你有一個概念係錯左。雖然租金表面上平過供樓，但你供樓有部份是投入物業當中，即係投資左係資產度，所以你咁諗會高估左供樓實際成本。
如果你長線真係有換較大物業架必要，你可以由現時的財務情況去規劃未來換樓的部署。
首先是增加應急錢，一般應急錢應該保留6個月到一年的支出。
你最大的擔心是工作不穩定，但在未來的3-5年，這方面的風險都不高，反而有機會晉升至管理層，證明工作還是有發展的。
如果擔心將來工作的問題，你可以考慮好好規劃這3-5年的時間，增加自己的財政儲備，同時尋找更多在事業上的突破。
可以嘗試利用自己專長和專業發展其他的副業，同時學習投資，將來萬一失業，都不會突然無收入。
只要你能夠準時還款，銀行一般不會CALL LOAN。而且，記住自住樓唔好用投資角度去諗，而係集中翻係是否適合你長線生活，同埋供唔供得起而2部份。
未來時間，如果想財富增值，可以用優質股、你架生意或者其他投資去做，而唔係用自住物業去冒險。
圖片來源：Unsplash
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