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2024年7月31日 星期三

勁一專欄 - 龔成 2024年7月31日

勁一專欄 - 龔成 2024年7月31日


評估投資合理價值有法
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現金流折現法基本上適用於任何投資工具,現在以市區的士牌作例子,看看如何評估出這投資工具的合理價值(以下例子將會化繁為簡,例子只想帶出基本的概念)。

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擁有的士牌(當然還有其他手續),便可以將的士出租。

以香港市區的士為例,每更可收到約300至400元的

租金,扣除成本後,即平均一天的淨回報約700元,月收21,000元,一年的收入就是25.2萬元。

由於租金回報穩定,可以用5%的折現率來估值。

假設每年收入不變是25.2萬元,並一直收取,估值就是一直加至無限,可運用數學的公式化寫成:252,000÷5%=5,040,000元。

這就解釋到的士牌這麼貴的原因。但要注意,這只是一個估計的合理價值。

與將來淨現金流有關
由於預估現金流,折現率等因素將,會令最終估值有很大的差異,初學者運用時要很小心。

現金流折現法可說是較正統的估值方法,同樣亦適用於股票的估值中,但這裏只能帶出估值的入門概念。

讀者若要真正掌握,必須再多加學習,雖然我們並非要準確評估到該項目是50元還是51元,但起碼知道不是100元。

若認為這估值方法較困難,亦可用其他較易掌握的方法,可參考筆者《投資分析方法》文章中談及。

本篇的重點在於帶出價值的概念,一個投資項目的價值,與將來的淨現金流入有很大關係。

以樓市為例,長遠的樓價將基於該物業的回報,亦是之前所說的租金決定樓價。

當我們面對只有概念、卻沒有實質收入的投資項目時,便明白其價值往往沒有想像般高。

於合理值時買入平貨
假設股票A的股價,由200元下跌至現時的100元,但其實股票A只值50元。

若閣下連合理值的概念也沒有,只因股價下跌就買入,即用100元買了只值50元的東西,情況就好像有人向你出售一個1元硬幣,對方說這個硬幣原價4元,現在半價2元賣給你,因此你就用2元,購入只值1元的硬幣。

懂得評估合理價值的投資者,就可以成功避過泡沫,避免在高位時入市投資,亦能避免重大的損失。

同時,更能在低於合理值時買入平貨,用0.5元的價格買入價值1元的東西,以爭取更大回報,可說是投資致富中的重要秘訣。

「你所付出的只是價格,你所得到的才是價值。」——「股神」畢菲特。

撰文:龔成
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