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2024年7月23日 星期二

勁一專欄 - 諗sir 2024年7月23日

勁一專欄 - 諗sir 2024年7月23日


百萬元二房東收息路
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上期余讀者提及,持有自住沙田市中心三房單位,又有粉嶺鐵路盤三房單位作投資用途。讀者想加按自住樓,獲得約70萬元現金,並考慮以債基來改善現金流問題;或放售粉嶺三房套現去獲資金收息。今期筆者想續談用租上租二房東的方法。

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二房東即一班想利用香港租務市場賺

每月收入的人,他們只需要付出少許成本,而不用冒樓價升跌風險,用技巧去讓自己獲利的一群。

提升租值賺價差
租上租要讓業主和二房東,安排一張較長的租約,業主的好處是鎖死未來一段長時間的租金收入。

例如每年租金收入為樓價的4%,業主簽五年租約,即來回樓價20%便可到手。

業主也放心讓二房東去再出租獲利,反正自己已保有樓價的20%。倘樓價一旦再跌,自己已有租約在手,就如「買了保險」;當然樓價上升就更開心。

舉例原本一間月租14,000元的單位,經過二房東租上租改造後,升至每月25,000至28,000元租金收入,二房東每月賺28,000元減14,000元這價差。

因為做二房東起始的成本少,所以可重複找不同物業收租,租客對象更可從內地學生,擴闊至全香港租客。

先講深水埗區,雖然當區不少分間房,但筆者和筆者學生的起始,不會在深水埗這區,因為其他地區的性價比更強。

此外,收息組合亦可包括到期保本的直債。現時投入香港知名機構的直債,可找到年回報介乎6厘至7厘、而買價在100元之下的直債,意味買家可賺息又賺價。

一旦買貴了直債,即買入後債價下跌,又可坐到到期日收回本金,毋須擔心坐貨。

好似筆者個人於800萬元收息倉,買債利息收入已見有80,500美元,倉內亦有其他外幣投資及戶金利息收入。

那讀者加按樓後,有70萬元現金收入,去投資的門檻是:

(一)戶金收入門檻10,000元或更低也可以:戶金收入投入50萬元,收息每年14萬元,即每月約11,600元;

每月產出14,000元現金流
(二)租上租二房東:視乎單位租金,照付兩按一上就可。

例如讀者投入100萬元,行二房東方案,花其中10萬元在兩按一上支出上,已可產出每月14,000元現金流;

(三)直債可投入介乎50,000至20萬美元:直債投入50,000美元,回報7厘年息,即每月約2,800港元。以上三者合共收取每月28,400港元。

至於讀者想賣粉嶺三房去獲取更多現金?保守性的方案是先行租上租及其他收息方案,看現金流產出水平是否滿意。

一旦行得好,才把粉嶺單位賣走,再投入上述方案加碼。

或者屆時如利率走低,更可將上述方案的槓桿倍大,以提升回報。

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撰文:諗sir
勁一專欄 - 諗sir 舊文
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