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2024年9月5日 星期四

專家點評 - 鄧建初 2024年9月5日

專家點評 - 鄧建初 2024年9月5日


鄧建初:歷史不斷重演 香港樓市會否起死回生? 鄧建初



之前初哥曾經寫過一篇文章,談及「有土斯有財」是中國人傳統觀念,喜愛把資金投放在物業,以求儲存財富。物業市場間中急跌,多是由於政治不穩或經濟不景氣,如能捱得過來,長遠來說仍是上升趨勢。對一個地方的發展有信心,才會購買其物業,所以樓市亦

是反映投資者信心及對此地的未來期望,故此樓市下跌,會加速經濟下滑,進而令居於此地的市民人心動盪。而股樓暴跌,也衍生出金融危機,導致其他行業深受打擊。

回顧香港歷史,1967年暴動,1983年中英談判,1997年前移民潮,回歸後亞洲金融風暴,股樓大插水,及至2003年沙士,樓市均曾大幅下挫,甚至出現大量負資產,銀主盤數目超過10萬個。然而,每次大跌後,政府肯動腦筋推出良策,加上國家支持,港人齊心協力,發揮獅子山下精神,經過固本培元後總會捱過,創出更好明天。

香港這次經歷的,是美國自2018年開始發動中美貿易戰爭,繼之而來的2019年社會事件、三年疫情肆虐,及美國再下重錘的金融戰,沽空港股、暴力加息以抽走全球資金。加上港人喜歡盡用假期往外國旅遊,周六、日北上消費持續創新高,而內地來港消費的豪客寥寥可數,零售餐飲業大受打擊,商舖售價及租金跌幅慘重,銀行因為資產價格及租金下跌而call loan。鍾情於該類物業之投資者瀕臨破產邊緣,住宅物業跌幅亦達3成,現時港人需要勒緊褲頭過日子。

黎明前總是最黑暗的,被視為經濟寒暑表之港股跌至如此低殘地步,市盈率低至不足5倍的股票眾多,往下再大跌空間有限。只等待經濟回復起色,未來上升機率應高於大跌。

樓市方面,喜聞回歸前遷冊獅城之中環大地主財團置地,投下近百億港元將中環旗艦置地廣場改頭換面,打造極盡奢華的新地標,顯示其對港投下信心一票。鄰近地區南韓經過多年來樓價持續下跌,今年竟大反彈,並創出4年來最大升幅,難怪長實集團主席李澤鉅早前在業績會點評香港經濟,雖然難以預測經濟周期,但過去數十年賺錢最多的機會,都是多數人看淡之時。他曾直言:「我唔敢賭香港市場太差,過去歷史話我哋知,邊個賭香港長期差都錯。」山窮水盡疑無路,柳暗花明又一村,美國即將減息,如趨勢持續,對港樓市應有幫助,或會出現小陽春反彈。

中港融合是大勢所趨,北上消費本是無可厚非,然而,既在本港賺錢,亦應有責任貢獻於本地。當此艱難時期,盡量多在香江消費,否則長此下去,內需凋萎,零售食肆大規模結業,庫房收入劇減,赤字日益擴大,最後還是要由市民大眾去埋單。

寫到這處,想起1997年底亞洲金融風暴捲至,南韓有銀行債務纏身,政府因為身為債務擔保人,瀕臨破產,部分大企業發起救國行動,呼籲市民捐出金器,希望能夠幫助國家渡過難關,結果三個月之間收集了二百多噸黃金。這種「犧牲小我、完成大我」的團結精神,令人動容。

北上消費表面是便宜,不過在旅遊心態下,使錢程度或較在港消費有過之而無不及。交通費太便宜亦是誘因之一,政府優惠政策鼓勵長者外出,但香港經濟水深火熱之際,而交通車費年年加價,是否應該優化以減少庫房支出及保障本地經濟,值得各方研究。

資深股評家 鄧建初
(作者為資深股評家,縱橫香港金融圈近三十年,看透股壇光怪陸離,經歷多次「缸湖」浩劫,人稱「初哥」。)

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