王冠一財經專欄：德國樓市蠢蠢欲動
財經 - 環球經濟
2012/10/18, 週四
德國政府的房地產政策，比中國更嚴厲。德國有六成人口以租屋為主，擁有私人物業的比例只有約四成。當中，年青人租屋比率更達77%。但近年德國樓價有上揚跡象，有分析甚至警告有泡沫風險。
德國樓市起跌與政府政策有莫大關連。德國政府奉行社會福利主義，以「家家有樓住」為原則，確保每個家庭都有安居之所，亦推出一系列措施打擊炒樓風。政府規定，開發商必須保留一定的單位以低價供應予有需要人士，當中差價由政府補貼。而且，政府會為不同地區、不同類型的樓宇制訂詳細基準價格，凡售樓價較「合理價格」高出兩成，已有可能被罰錢；倘若超過五成，巨額罰款之餘，賣家更有可能被判監三年。
另一方面，德國政府以「課重稅」阻嚇樓市投機活動。一般來說，不動產稅為1％至1.5％、樓宇買賣交易稅為3.5%、賣樓所得盈利則應課稅15%、賺取租金應課稅25%。在如此巨額的賦稅下，大部分德國人都選擇租住，而購房只用作養老或長線投資用途。在法例保護下，屋主甚至不能任意加租，續約加租一般不可超過一成。所以，自1977年至今，德國人均收入縱使增加三倍，同期樓價只漲61%。
根據統計，自2001年至2011年的十年間，全世界樓價平均上漲56%，但德國樓價不升反跌。1995至2009年間，德國整體樓價跌23%，全因為德國政府所施行的房屋政策。不過，德國近年物業成交反常地錄得可觀升幅，樓價轉跌為升。2009年至今，德樓價竟然有37.5%升幅。以首都柏林為例，截至今年6月為止的十二個月，柏林樓價升近兩成，尤其豪宅方面，由歐債危機前的每平方米約5000歐元，飛升三倍至目前近每平方米15000歐元。
德國樓市由2009年開始，穩步上揚，除了是因為德國人口自然增加外，新移民的力量亦不可小覷，人口增加對樓宇的實質需求更為強烈，加上，現時按息低企的環境，促使一群有實力有需要的買家入市。同時，歐債危機下，外國買家如希臘、西班牙的投資者，寧願將資金放於德國穩健的實物投資上，一方面為對沖通脹，另一方面回報率相信又會高於銀行存款利息。
對於德國樓市，機構投資者一直以來不甚活躍。2008年前，機構投資者投資於德國物業的比例佔總投資額只有10％至15%，但目前他們投資於德國樓市的比例超過20%。挪威主權基金本月剛買入柏林、法蘭克福兩楝物業，合計價值7.84億歐元。
有分析認為，德國樓市可能出現泡沫，甚至有機會爆破，其理據包括：當息率向上，德國人未必能負擔供樓貸款。而且，德國東、西部經濟失衡，東部的失業率較高及人工較低，經濟增長未必如預期。分析認為，德國人對經濟前景信心低，德國政府剛把2013年的經濟增長預測，由增長1.6%下調至增長1%。
儘管德國樓市靠外圍不穩因素帶動，局部地區樓市升溫，大城市如柏林、漢堡、法蘭克福的樓房價格近年錄得可觀升幅，但總是被政策綑綁，加上德政府或將研究「豪宅稅」，向富人開刀。德國地產發展，相信仍依舊牢牢控制於政府手中。
王冠一
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