為何仍可買內房？
昨文謂考慮買內房，原因是稱史上調控樓房最嚴厲的新國五條已出。理論上，樓價會跌，也確如是，有些地方政府的新國五條中已講明2013年樓價不得高於2012年樓價，亦有些地方政府要求新盤開售價要得到政府同意，樓價不升，但為何仍可買內房股？
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樓價不能升，其實最終是指樓價升幅不可多於市民實質收入。有關這點昨文已提到，今不贅。
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昨文未有提及五點，今講講。
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(1)這個新國五條是限價未限量，故發展商可以薄利多銷。
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(2)這個新國五條是限外人買房，但不限本地人買房，故本地人如買第一套房是沒有限制，亦不會受「罰」，可以視為阿爺是希望大家置業，但不要囤積居奇，故不可炒。
(3)城鎮化，提升最低工資，均會增加量的需求。
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(4)一線城市嚴，二線城市鬆是因為阿爺想人口要較平均分布，據此，那些多發展二線城市的發展商「錢」途較好。
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(5)幾時不買內房股？
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(a)該股的管理層唔生性，有金不識執。
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(b)阿爺提出樓房稅，樓房稅是你有樓就要交稅，一般合理預期是第三套房才要交；如一開徵，一定會有多樓業主要急沽，會使供應量增，對發展商的新盤銷情有影響，但究竟多樓業主樓多成點？不知，由於股市最怕不明朗，故一有風聲要開徵，要考慮走頭。
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(c)股價跌穿250天要走頭。
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四內房股值得考慮
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買哪些內房股？昨天《經濟通》有文如下：
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《買內房？》
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今日在《經濟日報》和《晴報》有文考慮買內房，該文限於篇幅，講不了考慮哪些內房股，謂會在此欄講，如下：
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(1)所考慮之內房股，應是有業績信得過的老字號，這包括：中國海外(０６８８)、北京北辰(０５８８)、華潤置地(１１０９)；
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(2)一些今年銷售增幅較大的內房商，當然業績要整年看，但他們每月、每季都公布合同銷售量，可以信一信，作先頭探子，以下四隻有得諗；
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(3)有些在國內有可觀地產發展的港商，投資者相信他們的眼光去找好的國內合作夥伴，即是當了他們是基金經理去投資內房股，這包括九倉(０００４)、恒隆(００１０)；
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(4)請留意，如新國五條細則出台，是有利於管理好內房股的發展時，不排除有些即興式、變色龍式公司，會謂去發展或與人合作發展內房，對這些新手，請大家更細心考慮、評估，怕他們變成「伸手」入你袋，請慎，請慎。
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筆者不會單方面唱好，為使大家可以作獨立思考，亦將國泰君安證券和海通證券的分析付上：
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首選潤地及中海外
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國泰君安發表研究報告指，內地首季商品房累計銷售金額為13,992億元(人民幣。下同)，按年升61.3％，較去年同期的按年增長高75.9百分點，認為該季度銷售反彈強勁，是由於剛須持續釋放。
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報告指，國內貸款投資資金來源為5172億元，升19.8％，較去年同期低7.2個百分點。該行指，相對寬鬆的貸款控制對房地產行業具正面作用，惟料信貸控制會於今年下半年出現，加上部分二線城市住房公積金貸款利率已上調，將影響房地產銷售。
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國泰君安稱，首季累計新開工面積為3.89億平方米，下跌2.7％，相信部分二線及三線城市的高庫存將影響今年新開工面積，預計全年新開工面積將錄得單位數跌幅。
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該行認為，內地房地產行業估值上升空間不大，故維持行業「中性」投資評級。國泰君安指，新調控政策或影響今年房地產銷售，且市場流動性或被政府收緊，而低級別的城市的過度供應亦可能引起房價快速下降，預期「限購令」將減少有購房資格的買家，對內房銷售帶來負面影響。不過，行業龍頭如潤地(１１０９)及中海外(０６８８)將受惠房地產市整合，認為是該行今年的首選。
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次季料放緩下半年企穩
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海通國際發表研究報告指，內地房地產開發商今年首季度錄得強勁的合同銷售增長。截至目前公布了一季度銷售業績的23家公司，合同銷售額和銷售面積平均分別同比增長81％和69％。開發商第一季度的平均銷售均價同比增長7％。其中，合同銷售漲幅排在前五位的分別是保利置業(０１１９)，深圳控股(０６０４)，碧桂園(２００７)，華潤置地(１１０９)和恒大地產(３３３３)，同比增幅分別為244％，226％，200％，129％和115％。
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報告指，開發商在今年首季度，平均完成了銷售目標的26％。其中，禹洲地產(１６２８)，越秀地產(０１２３)和中國海外(０６８８)表現最佳，分別完成了49％、43％和40％。然而，寶龍地產(１２３８)和花樣年控(１７７７)較為落後，分別只完成了全年目標的15％和17％。
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該行指，環比來看，開發商的合同銷售額和銷售面積分別增加了62％和51％。銷售均價環比增加了7％。開發商在三月的強勁銷售業績符合預期，這一方面是由於購房者希望在三月底地方政府公布嚴格的緊縮政策實施細則之前，盡早進入市場完成交易，以避免20％的個人所得稅。另一方面，則是由於受到二月份基數較小的影響。
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政策實施細節公布後，銷售面積和銷售均價在四月的第一周下降。中指數據顯示，在各地方政府公布政策實施細則之後，35個主要城市商品房交易量在四月的第一周平均環比降17％。同時，當周在上海，廣州，天津和重慶等這樣的大城市，銷售均價環比下降5％至10％。
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該行指，銷售面積和銷售均價的下降符合預期，雖然在大多數地方政府公布的政策細則中都沒有看到關於徵收20％二手房交易所得稅的具體實施辦法，但該行認為限定房價漲幅不高於人均可支配收入的漲幅，以及禁止向三套房購房者發放貸款等政策細節的公布，仍將會對房地產市場及其氛圍產生負面影響，並使潛在購房者採取觀望態度。
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該行預期，房地產交易量和銷售均價可能在二季度下滑，進而在下半年逐漸企穩。在政策緊縮的環境下，該行更傾向於與專注商業地產的開發商，例如SOHO中國(０４１０)和匯賢信託(８７００１)，以及專注於大眾市場的開發商，如恒大地產。
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*編者按：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《經濟通通訊社》、《晴報》、編者及作者無涉。
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