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2013年4月30日 星期二

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年4月30日

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年4月30日

新盤資料透明度尚有提升空間
《一手住宅物業銷售條例》現已生效,政府部門、發展商及地產代理均作出一系列的配合措施,同時政府建立「一手住宅物業銷售資訊網」的中央資料庫,發展商要向政府提交有關資料,現時已有兩個項目的資料,包括物業基本資料、樓書、價單及成交紀錄,方便買家查閱。



該網站亦整理了政府部門各相關的資料連結,包括住宅單位供應統計及資料、交易資料及物業市場統計資料,以及準買家的常用網址,對於較少接觸相關資料的準買家,都可算是一個方便的途徑。筆者對於這些資料當然更耳熟能詳,不過亦深知這些資料未經整理的話,對於一般人來說是不會解讀。

比如最近公佈的2013年第一季私人住宅一手市場供應統計數字(http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/index.htm),表示施工數及落成量均告暴跌,這是不是表示一手物業將會供應緊張呢?筆者之前多次說明,施工與落成有四年的時差,想知道今年(2013年)的落成量,可以用四年前(2009年)的施工量來推算,而根據運房局這個報告,2008和2009年施工量均只有8,000個左右,換句話說今年的落成量也將會和2012年的10,000個差不多。不過話說回頭,未來幾年的施工量也漸漸上升,可以預期由明年開始,落成量也會同樣地上升。





為甚麼是四年而不是三年或五年呢?大家可以參考2012年12月或之前的報告(http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201212.pdf),有提供遠至1997年的數據,大家比較一下即知。不過今次公佈的數據,最遠只有2003年的數字,所以要從工程進度去推算(http://blog.yahoo.com/tokuhon/articles/1206293/index)。假定地盤已平整(熟地),打地基要18個月(年半),建上蓋要24個月(2年),驗樓要6個月(半年),即是頭疊尾共要4年。如果是市區重建項目,要另外再加多大半年的拆卸時間。

如果想知道某一個地區未來將會有甚麼物業供應,政府有沒有提供呢?其實是有的,不過不在這個表列之內,而是屋宇署每月公佈的「資料月報」(http://www.bd.gov.hk/chineseT/documents/index_statistics.html),當中有2005年至今每一個月的資料。

其中第五部份的詳細資料,已提供了建築各個進度的資料:
5.2舊樓拆卸:5.1是拆卸危樓或違規工程,不適用
5.3審批圖則:有座數、層數及樓面面積
5.4施工同意書:政府批准建築公司開工,額外提供單數及車位數目,以及可從總樓面面積和實用面積,計算大約的實用率

5.5動工通知:建築公司通知政府開工
5.6佔用許可:即是入夥
而運房局施工的定義,是5.5,大約四年後就會進入5.6。所以只要將歷年資料分區輸入,再加上地政總署的賣地紀錄,便可以掌握某區一手物業由賣地或拆樓到入夥的過程,可惜屋宇署的資料只是按月的紀錄,而沒有分區列出各地盤的工程進度,所以在這方面,政府可以改良資料的排列形式,市民便能知道一手住宅供應更多的資料。

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