談國論企 - 黎偉成 2013年6月18日
即市新聞
18/06/2013 12:03
《談國論企－黎偉成》新建商品住宅房５月份最高同比漲逾一成半
《談國論企》中國的全國７０大中城市的新建商品及二手住宅價格於２０１３年５月份同比
最高漲幅，有進一步擴大趨勢，乃受(１)商品住宅房銷售面積和所涉的額度，保持相對大幅上
升的形態不變，顯示居民有十分強烈的置業投資需求；從(２)住宅的竣工面積增長明顯放續，
和(３)待售面積的消化速度不慢，加上(４)地產開發企業土地購置的積極性不太強，估計住
宅樓價短期內仍保持易漲難跌的勢態。相信政府會加大力度抑制樓市投機性買賣活動，但更重要
者為要適度支持開發商的的正常買地和蓋建樓宇的投資，平衡樓市的供求關係，確保樓市的長期
穩定。
＊商品住宅銷售額度及面積快增開發放慢＊
據國家統計局的７０個大中城市住宅銷售價格的資料，可見房地產價格仍然維持加大飆升力
度趨向，並可印證於：(甲)商品住宅中的(ｉ)新建商品住宅(不含保障性住房)同比價格同
比漲幅最高者為１５﹒５％，較上月份的１３﹒７％漲幅多增１﹒８個百分點，而４月份亦較３
月份之１１﹒２％多增２﹒５個百分點，更相對於於２月份的８﹒２％、１月份的４﹒７％和
２０１２年１２月之２﹒４％等漲幅，有明顯擴大之勢；(ｉｉ)二手住宅價格的同比上漲的城
市中，漲幅最高者達１２﹒８％，比上月的１０﹒９％漲幅多增１﹒９個百分點，與３月份的
９﹒１％升幅、２月份及１月份之漲幅分別為未超過６﹒７％及６％相比，亦有明顯提升之勢。
需要指出者，為二手住宅樓格於２０１２年１２月份的５﹒５％升幅，尚高於新建商品住宅樓價
同期的２﹒４％凡３﹒１個百分點，到２０１３年４月份已反過來少２﹒８個百分點，反映出二
手住宅的價格之升，不僅拉動新建商品住宅樓價向上，又反過來為新建住宅升勢所推高。至於
(乙)與上月相比，７０個大中城市新建商品住宅價格(ａ)上漲的城市於５月份有６９個，而
４月份有６７個和３月份有６８個；和二手住宅按月比較上升的城市有６４個，少於４月份與３
月份均達６６個的稍少２個，但多於２月份的６２個，佔比亦為９４﹒２８％。新建商品宅樓價
格於(ｂ)４月份的月環比，最高漲幅為２﹒９％，較４月份的２﹒１％為高，仍低於３月份的
３﹒２％和２月份的３﹒１％；而二手住宅的月環比升幅１﹒７％，低於４月份的２％、３月份
的３﹒１％和２月份的２﹒２％，漲勢似初見放緩。
市場的需求遠多於供應，乃商品住宅價格仍保持快速上升的勢頭，並見之於：(一)商品房
中(ａ)商品住宅的銷售額２﹒１９７１萬億元於１－５月的同比增長５６﹒８％，較１－４月
份的６５﹒２％漲幅少增８﹒４個百分點，無疑較１－４月份累計達１﹒６９４１萬億元的按月
環比少增３﹒８個百分點的情況為遜色，但住宅商品房的銷售額漲幅已高於整體商品房銷售額於
１－５月份累計額度２﹒５８６４萬億元的同比增長５２﹒８％，要多增６個百分點，，且佔比
高達８４﹒９％，該是拉動商品房銷售保住不錯表現的重要力量，且此之於與２０１２年１－
１２月的增長１０％相比，正正反映出以住宅為主的商品房銷售熾熱程度即使漸減，但仍保住相
當的溫度。
＊政府須積極支持開發商合理價購地增供應＊
商品住宅所涉及的(ｂ)銷售面積於１－５月則達３﹒５１６６億平方米的同比增長
３７﹒６％，相對於１－４月份達２﹒６８３４萬億平方米的４１﹒１％漲幅少增３﹒５個百分
點，而１－３月份之數為４１﹒２％，唯是同樣成為拉動整體商品房銷售面積３﹒９１１８萬平
方米的同比增長達３５﹒６％之因，而１－４月份２﹒９７６１億平方米則增３８％和１－３月
份的升幅為３７﹒１％，均明顯高於２０１２年１－１２月的平均增長年率更只為１﹒８％。
從商品住宅的銷售額度漲幅，明顯高於銷售面積，意味樓價仍保漲勢，和居民的置業自住剛
性需求十分強烈。
估計商品住宅房價格於短期內(二)仍有機會保持易漲難回的格調，理由有(１)住宅竣工
面積於２０１３年５月底時累計僅達２﹒２２０４億平方米，同比只是增加１﹒８％，較４月底
１﹒８２７３億平方米的２﹒６％漲幅少增０﹒８個百分點，當然低於１－３月份的４﹒７％和
１－２月份的３０﹒５％的增幅；(２)待售面積於５月底時達２﹒８２３億平方米的同比增長
４３﹒１％，亦較４月底及３月底分別達到的４４﹒７％和４５﹒４％升幅為低，即存貨減速增
快。
以住宅待售及竣工面積於５月底時合共達５﹒０４３４４億平方米，以１－５月的銷售面積
為基礎伸算，只需１１﹒４７個月便完全售出，底時合共所達的４﹒６４１２億平方米，再除以
１－４月份銷售面積，所得之數為１０﹒９５個月便告售完，與２０１２年初時之需時逾１５個
月，便見供應不足。
同樣惹人關注者，為(三)主要用於住宅的房地產開發反覆下降，並可見之於購置土地有欠
積極性：(ｉ)面積於１－５月份僅達１﹒１７５６億平方米的同比減少１３﹒１％，較１－４
月份的８﹒６％降幅又見擴大，而１－３月及１－２月份的減幅分別為２２％與１８﹒６％；而
(ｉｉ)土地成交價款２７１８億億元的同比增長３﹒７％，卻又低於１－４月２０２０億元的
１０﹒６％漲幅凡６﹒９個百分點，但仍屬連續兩個月扭轉１－３月份之跌１０﹒２％，確有需
要繼續作出改善，始有望使新建商品住宅供應回穩。
再看(四)房地產開發企業的住宅(ａ)新開工面積，於１－５月份累計達５﹒４２９１億
平方米，同比增加０﹒８％，比１－４月份４﹒１３３億平方米所增的１﹒８％更少增１個百分
點，與１－３月份之０﹒８％持平，遠不及１－２月份所增的１７﹒５％表現，(ｂ)施工面積
３８﹒４７１７億平方米，的同比增長１３﹒５％，較１－４月３６﹒８７８９萬平方米與１－
３月份３５﹒２９９２億平方米的升幅１４﹒８％及１４﹒７％，少增１﹒３個百分點１﹒２個
百分點，稍高於１－２月份的１２﹒８％升幅，亦極需要延續和擴大之。
至於(五)房地產開發企業的到位資金，於１－５月份累計達４﹒５１１５萬億元的同比增
長３２％，亦低於１－４月份３﹒５６０２萬億元的３３﹒５％的漲幅約１﹒５個百分點，其中
國內貸款到位資金於１－５月份的８０５１億元同比增加２７﹒９％，稍高於１－４月份
６６１８億元的２６﹒８％約０﹒９個百分點；個人按揭貨款５４０４億元的同比增長
６１﹒７％，而１－４月份的４，３７３億則增加約６７﹒８％，均屬高水平，此為住宅商品房
之銷情較佳的其中原因。
＊房價提速提升勿掉以輕心＊
國務院於２月２０日的常務會議所提出的《研究部署繼續造好房地產市場調控工作》，仍然
保持「促進房地產市場平穩健康發展」的基調不變，所確定的五大項政策措施，亦相當溫和合理
，即使最是首要的一點，也只是提出(Ｉ)要「完善穩定房價工作責任制」，重點是在於制定政
策時要確保市場「穩定」，和要貫徹穩定樓價的政策時要有「責任制」，於是建立健全穩定房工
作的考核問責制度。另一重點，當然為(ＩＩ)要「堅決抑制投機投資性購房」，屬早已為之的
政策。
問題是房地產價格於２０１３年全方位地提速提升，始終是不宜掉以輕心之事，相信國務院
該會密切留意到此一新向，和在長期政策基調不變底下，作出相應之微調。
《資深財經評論員黎偉成》(ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ)
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