曾淵滄專欄：高價奪地禍福難料 - 曾淵滄
■孔慶平任主席的中海外，勇奪首兩幅「港人港地」，建成後呎價料逾萬。資料圖片
中國海外(688)一口氣奪下香港首兩幅「港人港地」的土地，標價為市場預期上限，有測量師認為，將來這兩幅土地，建好出售，呎價必破萬元，不是上車客有能力買得起。
實際上，土地價格與將來房屋建好時的售價，沒有很強的關係，售價絕對不是簡單的土地成本價加建築費再加上合理回報這麼簡單。在現實情況下，從買下土地到推出市場賣樓需要大約三年時間，三年後的樓價絕不是地產商有能力控制的。屆時如果整體樓市下跌，個別地產商只能順從市場，或者收起來不賣，或者跟隨市場以低價虧本出售。
目前，美國聯儲局已經開始為退市吹風，今年是2013年，再加三年是2016年。2016年的利率還會是如此低嗎？若利率上升，樓價還能上升多少？站得穩嗎？
內房南下屬大趨勢
近一年來，內地國企房企開始在香港投標土地，在拍賣場大出風頭，成功高價奪取土地。過去，只有香港地產商進軍中國，現在，內地國營地產企業羽翼豐滿了，有了足夠的財力來香港發展，高價奪地，是禍是福，是未知數。
至今為止，香港平均地價仍是中國大陸各大城市的數倍，因此，目前也只有超級內房企業才有能力來香港打天下。不過，隨著時間過去，將來內房企業不斷擴大，規模超越香港地產商是遲早的事，也不必大驚小怪。正如香港的GDP於中國總GDP的佔比不斷下降，科大教授雷鼎鳴預測，深圳GDP數年內就會超越香港，不是香港往下沉，而是別人跑得更快。
發展局局長陳茂波說要為「港人港地」立法，這是不是意味著，啟德這兩幅「港人港地」的招標是不合法？
曾淵滄
大學教授
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