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2013年6月7日 星期五

金融High Tea 2013年6月7日

金融High Tea 2013年6月7日
金融High Tea——猜猜第二標
2013年6月7日
■中海外以45.4億元高價投得啟德首兩幅「港人港地」地皮,屬市場預期上限。資料圖片

■合和分拆的合和香港房地產上市。圖左為合和董事總經理胡文新。資料圖片

美股勁挫,區內股市不濟。港股昨日走勢肉酸,但已算跌唔多,恒指開市失守22000點,全日在關口掙扎,尾市再現弱勢,收市跌231點,收21838點。

中環茶友話,港股成個格局都係缺水局,無錢入嚟炒,外資執嘢走。大市跌穿埋250天線,穿位後再向下的機率大增。未來最好唔好跌穿4月18日今年低位21423點,否則形成一浪浪向下的走勢。雖然連跌幾日或有反彈,但暫時睇再遲啲穿位機會唔細。

中國海外(688)以45.4億元高價投得啟德首兩幅「港人港地」地皮,樓面呎價超過5000元,屬市場預期上限,但並未被視為好消息,最唔掂係恒地(012),勁跌3.5%。中獎的中國海外都插2.8%。

發展商多數偷雞
內地發展商高價投地,繼續成為市場熱議話題,有朋友前日本來在西九睇緊樓,聽到啟德地造到高價,以為係好消息,後來睇到陸羽仁寫到「過江龍被逼投貴地」,先知道消息都幾負面。

地產商圈子熱議此事,其中一個角度係第二標出乜價,因為如果第二標係本地地產商都出到好近中海外的中標價,就顯示中標價唔係咁離譜,若果第二標距離較遠,就證明只係過江龍先至會咁貴買地。

我聽其中一個行內人估,中海外兩幅地出價都可能明顯拋離第二標,否則唔係咁易兩幅地都中晒。佢解釋俾我聽行內人心態,呢兩幅啟德地係首兩幅有「港人港地」限制的地皮,「港人港地」條款到底影響地價多少,只能各自作假設,但肯定要比無限制地皮估低一定數量才合理,結果較多人用的入標策略是出「偷雞價」,出個較低價錢,博自己冷手執個熱煎堆,遇到中國海外如此勇進出價,自然無功而回。但最後市場的結論是中國海外投了貴地,地價無指標性。

證券商計數後都係睇淡多,瑞信話,中海外買地出價接近市場預期上限,項目回報率偏低,若按現時同區二手樓價出售,經營溢利率僅19%,低於中海外現時內地發展的36%溢利率,亦較香港發展商至少30%的溢利率低;項目內部回報率預計只有9至13%,遠低於中海自己設定至少21%的指引,而且項目受港人港地條款限制,存在操作風險。

高盛減持銀河證券
瑞信指中海外這次買地印證了它近期未有善用資本,維持中性評級,目標價20.5元不變,即係比中海外昨日收市價22.2元低。中海外近期走勢比接近級數的華潤置地(1109)弱,呢次買地後一跌,更跌到250天線邊,後市未敢看好。

本地地產股繼續看淡,合和(054)分拆的合和香港房地產(288)上市,招股價為每股15.3至17.8元,由昨日起至下周二招股。

近期外資沽貨唔手軟,升咗唔少的中資券商板塊,頻頻被外資行大手減持。高盛披露於上月底以5.548元的平均價,減持了銀河證券(6881)614萬股,套現3408萬港元,高盛係銀河證券的上市安排行之一,隻股上月22日先掛牌,高盛馬上減貨,由於招股價是5.3元,高盛出貨還有微利,銀河證券昨日平收,收報5.31元。高盛呢間安排行都走貨,各位老散睇路啦。

陸羽仁
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