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2013年7月11日 星期四

點石成金 - 石鏡泉 2013年7月11日

點石成金 - 石鏡泉 2013年7月11日



講家必要有屋,而講屋就有不少人頭痛。政府頭痛,因建屋不夠;無殼港人頭痛,因樓價高;老闆頭痛,因租金高;有殼一族又是否不用頭痛?不一定,因樓價會跌。頭痛的成因是:

?曾蔭權政府任期七年內,建少逾三、四十萬間樓;董建華任期內,亦因不提八萬五已久,亦欠建一、二十萬間樓,故回歸以來總欠達四、五十萬間樓,這個欠數當然是靠估。

?港府計算建樓需要量,是按樓要來住這個概念去計劃,但港人及外來人士,是按樓要來投資這個想法來買。要解決這局面,治本當然是建屋四五十萬間才可使港無殼一族歡顏,但若要讓投資者與外人都歡顏,怕要建屋千萬間了。

切實執行港人港地
每地政府只有責任照顧本土市民福祉,無責任滿足外人對該地資源與服務的需求,所以港府要立例管制雙非孕婦在港生子、管制奶粉出境,而講人權的歐美諸國,亦訂明外人不可隨便享用其醫療資源,要用也收費不菲。至於內地,則有戶籍制限制一地福利只供該地市民(不是居民)使用,就算日後會取消,估計一地福利只供該地市民使用仍不會變。因此,在港府未能提供廣廈千萬間前,是絕對有需要將目前短欠的土地資源,執行港人港地政策為期起碼到港無殼一族不再無立錐地。

有錢的港人又是否可以富可有百戶?
筆者認為暫不可以,不少國家有反壟斷法,就是不讓富者全面攫取一些有限資源,而損貧者。甚麼是有限資源?因時空不同而有異。打仗時,米糧一定是有限資源,故需要管制富人的囤積量,必要時更可被徵用來救貧,這不是理論,而是香港曾有過的食米入口管理法。同樣,今時土地樓宇資源有限,故不用地富者無限制地去買樓,這便要開徵個新的「持有過多物業稅」,也就是一個人(或一戶)只可持有一個物業,多了的要徵重稅,稅額應多於市值租金收入。為甚麼稅率是要多於租金收入?以免一些人博不收租而博賺樓價,又免一些人買而不租而廢了此稅之武功。話之你租不租,又或造假平租,都按市值租徵稅,總之就是你有錢也不要多買樓,免搶了貧者的資源。

為免影響太大,在此例未生效之前已持有的樓宇不用按此例徵稅,只是讓立例後,想做收租佬者三思,是否尚要將自己的財富增長建築在無殼一族的痛苦身上。

法例牽涉不少細節,多持一間樓讓父母居住又如何?有個今時才滿月的子女18年後住又如何?目前居所太細,持多間來放雜物又如何等等情況,都可考慮,只要讓立例後的投資者三思便是。

或謂這些法例斷了一些人買樓養老的投資需要,政府是應先照顧好衣食住行的基礎民生,至於投資需求是次要考慮,一如港府無責任要更多公司上市,讓投資者有股票可買一樣。

立了法例,便去找地建屋;地的來源有二:市區重建,拓生地建屋。
市區重建要靠市建局。其經營概念應定明不是以商言商,而是要解決無殼族的住屋需求,故收樓、收地是市建局,建樓運用要如房協,只租不賣。不少人要求政府提供平價居屋讓他可買,再轉手在補地價後賣出而撈一筆,二手居屋買賣愈多,愈說明居者有其屋的概念,被換轉而居屋要來炒。居屋樓價高過私樓,說明居屋可轉讓是不妥的,因此,政府以後不應再建居屋,只用建租屋,而且是廉租屋。

為要加快收舊樓重建,市建局在收樓時,可以提出一間換一間,再加補償。即原業主可以在重建後有回一間新屋,而有錢去養老。這會否過於慷慨?應不會,今時市建局收樓已收到逾萬元呎,日後賣樓要逾萬五六七元呎時,又是否會推高樓價,害了無殼一族還是幫了無殼一族?今時難去推低樓價,而是應對樓價控在今時水平,讓市民收入上升至追到樓價,又或市民收入永追不上樓價,亦只好提供廉租,以讓貧者安居,這是推出公屋以扶貧者是善意,只不過今時樓價升過急、過高,連中產也要政府幫一把。政府一定要認識到中產是環球各地的經濟增長支持,故扶助中產是保持香港繁榮安定的代價,你能不出這個錢?錢從何來?昨文就提出過要動用儲備金,就是其中之一。

加快開闢生地來建屋
舊區收地或可能遠水救不了近火,對這個只爭朝夕的居住問題言,政府是有需要加快開闢生地來建屋。筆者一直建議沿青山公路山坡建樓,又或填水塘來建樓,政府既要解無殼一族之困,就定明這些生地上所建之樓,只用來做中產廉租屋,相信反對聲音會少,支持聲音會大。如政府能維持以前八萬五所計算的政府年建五萬間樓,加建至六萬間,五年內可建30萬間,七年後可建逾40萬間。事實上只要政府一公布計劃,樓價必被遏以至降,一些很有能力的中產已可買樓,不過屆時政府仍要建40萬間樓作為儲備,但建屋時間就可推後至逾十年後了。

對政府言,今時不單要應付無殼一族需求,亦要考慮中產變無產,只得一樓?手。到老時政府養老支出又如何?也不是一樣要負擔嗎?撐起頭家,不能只諗屋,而是要從家——有人的屋出發才可。

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