施永青 am730C觀點 2013年7月30日
C觀點 - 施永青
大城限購 小城泡沫
(2013年07月30日)
【am730專欄】鄧小平晚年轉行改革開放路線,引入市場經濟,就是因為行了三十年計劃經濟,發現經濟有它自己演變的模式,不容掌權者指點安排。如果硬來,就會自討苦吃。所以他決心減少政府在經濟發展扮演的角色,以發揮民間的積極性。事實證明,讓無形之手起作用的效果,遠比出動政府的有形之手好。中國經濟因而持續高速增長了35年。
可惜,政府的處境改善後,掌權者就會忍不住要用自己的有形之手,並解釋為:「雙手並用,效果會比只用單手好」。初時稱之為宏觀調控,但很快變成具體幹預。以房地產市場為例,政府不但調控按揭利率、借貸比例,還規定銷售對象,甚至樓價升幅。地產商若是訂價過高,政府可以不讓開盤,這與價格管制已沒有多大分別。
政府這樣做,無不基於良好願望。譬如:限購是為了限制外來投資者扭曲樓價,好讓當地的用家更容易買到樓;同時還可以把資金引向二三?城市,加快相對落後地區的發展。
然而,這個如意算盤並不容易打得響。限購雖然人為地令一?城市的買家大幅減少,但卻沒法令業主願意減價。因為業主眼見社會上資金泛濫,不但古董名畫有人買,連大蒜也有人炒;在甚麼價都升的時候,小業主怎肯賤賣自己手上的物業?何況賣掉之後,政府限制再買,小業主自己惜售。結果,大城市的樓價依然高踞不下。
不過,限購令仍然成功地令市場的交投疏落,發展商開盤困難,訂價也只好傾向保守。大城市生意難做,發展商只好轉移去二三?城市發展。這本是中央政府原先想看到的情況,但效果卻是替中央政府帶來更大的麻煩。
二三?城市的官員,質素不及一?城市,又沒有城市規劃的經驗,眼見突然間有這麼多的發展商要來買地,當然不會放過這個大好機會。他們不管自己的城市有多少人口,以及未來經濟發展的速度;總之,有發展商要地,他們就盡量批,收了錢再算。他們還以為自己在落實中央要搞城市化的策略呢。
有些二三?城市,興建中的單位,已遠超過城市人口,不知要待甚麼年代才有人搬進去住,勢將造成嚴重的浪費。初時,小投資者對此警惕性不足,依然有資金不斷流入,轉售依然有價。但隨著樓宇的落成,十室九空的情況就暴露出來。現時,在這類一如鬼域的二三?城市,新盤已推不動,發展商的資金已沒法收回,拖累銀行也要面對壞帳的問題。中央對此已十分頭痛,但這正是當初過度依賴行政幹預的結果。
香港的重徵印花稅措施,其作用與限購差不多。現時很多人仍以為這是壓抑樓價的良方,但凡是行政幹預,一定會有後遺症,只是人們一下子還未察覺吧了。
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