貸評山下 - 黃元山 2013年9月17日
貸評山下: 緣何香港突然不夠地 - 黃元山
■香港房屋供應問題,源於規劃執行不力,用地閒置,結果政府要臨急抱佛腳,四出找地。
最近,應否騰出部份郊野公園來建屋,成為坊間議論的焦點。這個議題是牽動情緒的,持「郊野公園一呎都不能少」的一派,先會質疑香港現有的土地供應是否真的不夠,認為政府不應變成「盲搶地」,然後會說,就算真的不夠,為甚麼不為移民設限,又或者先用預留給丁屋的地,和其他權貴的用地,例如會所(包括私人哥爾夫球用地)等。
07年估算可用至2030
坦白說,筆者認為這些建議,都有值得討論的地方。事實上,現有的土地分配,某程度上反映殖民時代以來既得利益的勢力分配;舉個簡單例子,要清楚明白新界的丁屋問題,並不能單從歷史書去找,如果沒有親身經歷新界的現在村屋發展,很難明白當中丁權、丁地、村界、鄉村勢力之間錯綜複雜的利害關係。
不過,更使筆者感興趣的是,為甚麼香港會「突然」之間不夠地?既然「造地」需時,對於大概的住屋需要,難道政府不是一早心裡有數嗎?
新政府上場之後一年多後,長遠房屋策略督導委員會(長策會)公佈諮詢文件,主要集中研究香港長遠的住屋需求,認為未來10年的房屋供應目標為47萬夥(是預算的44萬到50萬的中間數),公私營房屋為6:4;即每年建4.7萬個單位,公營2.82萬個,私營1.88萬個。
政府要大量增加土地供應,方法來去只得幾個,例如填海造地、發展新市鎮及重建舊區。很多人擔心47萬這個數是低估了,但筆者更擔心政府能否在現有情況下,有足夠的土地供應去滿足這些需求。
事實上,這不是第一個政府對香港住房的研究。早在2001年開始,政府已推出了名為「香港2030」的諮詢文件(在2007年最後定稿),這文件推算了香港由2003至2030年間,對房屋的供應和需求。當中有幾點是值得溫故知新的。
第一,當時對住屋需求的估算,到2030年,累計要多92萬間房屋,平均每年3.4萬,前期少一點,後期多一點。這個數字雖然比新的數字低,但當時候沒有包括內地投資者和現在catch-up(停建多年後,要追回落後)的問題。需求推算不是rocket-science,而是educated guess,一早都知道。
長遠規劃豈能朝令夕改
第二,根據以上數字,當時認為大概需要的土地(到2030年)是1,200至2,000公頃。最有趣的是,文件提到,只要用到將軍澳、東湧、啟德等已知用地,已經足夠使用到2030年!那麼由2007年到現在,到底有甚麼改變?更有趣的是,當時的「附件三」說明,郊野公園是在「止步」名單以內。
世上沒有完美的規劃,但香港的問題,是否規劃之後執行不力呢?如果由2003年到現在,是按規劃進行,那麼東湧會是住了幾十萬人而非現今的8萬人,而啟德也是幾十萬人,而非現今估計的9萬人(尤其是該地已乾曬了這麼多年)。筆者認為,今次的土地供應問題,是一個對香港管治很大的教訓,尤其要留意如何使長遠的規劃,不會在不同政府上台後,朝令夕改。
黃元山
大學教授、國際投行前董事總經理
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