趣遊樓市 - 脫苦海 2013年9月2日
荃灣樓，元朗價的背後
近期發展商已適應一手盤銷售新例，加上要追回上半年的銷售額，所以漸漸多了新盤推出，有興趣現在買新樓的人，就會多了選擇。除了之前推出的元朗十八鄉路新世界的溱柏(很容易與同系洪水橋溱林混淆)，還有正在開售的大窩口長實的昇柏山。
以地點看，溱柏在元朗市以南十八鄉路原築背後，而昇柏山在荃灣和葵青兩區的交界國瑞路，兩者都是比較吊腳的地方。由於兩個盤的呎價相近，昇柏山便以「荃灣樓，元朗價」招徠。溱柏是大型屋苑，昇柏山是單幢樓，每層共有十夥，不過分開了左右翼兩個大堂，每翼都設有五個單位，發展商第一批價單中，只有提供左翼的三房單位(LB)，右翼的單邊兩房單位(RC及RE)，及三房單位(RA)。
兩房單位以直廳開則，開門位有個大走廊，大門旁邊是廁所，廳區無需像示範單位把主人房的牆打通也一樣寬敞，值得一提的是細房門口有一短走廊，令到房間無需預留空間作開門位，無需像過去幾年的新樓要把床做上窗台。三房以日字廳開則，大門與廳區之間同樣有一條長走廊，然而騎尼位較多，例如廳區有兩部冷氣機、特別狹窄的雜物房，及主人房與對面樓對望的「面對面窗」等。
昇柏山向北單位以山景為主，低層單位已高過前方的油麻磡村，沒有樓望樓的風險，前方都是綠油油的樹林，高層單位(相信要30樓以上)更多跨過前方的小山丘，可眺望城門水塘。向南單位只有最高數層單位可跨過前方多重大廈才有望到海景，中低層單位只能望到樓景，惟一的好處是前方為葵湧公立學校，令物業與「對面樓」有一定距離，未至於太過焗促。
兩房單位中向南的RC單位呎價比山景的RE單位貴，面積比RE單位少，然而山景卻是景觀變數較少的，因此RE單位應較受歡迎。另外RC單位防火層以上的單位比防火層以下的單位高了一截，相信是反映了跨越了毗鄰工廠大廈的因素。RE單位每高一層只比下一層貴了數千元，比某些新盤差一層爭幾萬的情況有別，因此RE的高層單位性價比看來較高。三房單位也出現同樣情況，向南的LB單位防火層以下單位價錢比防火層以上單位平了一截，向南的單位比向山的山景單位貴，揀樓策略應與兩房單位一樣。
筆者曾經在縉庭山入夥時到過現址，國瑞路沿途是工廠和村屋的過渡地帶，其中東北貨倉和隔鄰的水坭廠是新地所有，未來或會重建；另外附近的同珍醬油廠屢次申請改建為住宅和工廠，不過同楊屋道工廠三寶最大的分別是較為遠離港鐵站和購物點，步行到大窩口站不單只有點遠，而且沿途無瓦遮頭。
由於發展商提供九成按揭的選擇，所以即使銀碼比溱林大，所需的首期反為較少，不過這個盤無論居住價值和投資價值都較次，有機會步同系雍雅軒的後塵。
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