C觀點 - 施永青
QE對樓價的影響更大
(2013年09月12日)
【am730專欄】連談了兩天購買力與樓價的關係，其實還有一項更能影響樓價的因素，就是貨幣的流通量。當貨幣流通量上升的時候，樓價無可避免會跟著上升，反之，樓價就會跟著下跌。
九七回歸後，香港的樓價大幅回落，很多人都把此歸咎董建華的八萬五建屋計劃。但這只是其中一項因素，而更重要的因素可能與亞洲金融風暴之後，遊資全面撤離亞太地區有關。因為在該段時間，不但香港的樓價暴跌，其他沒有八萬五建屋計劃的地區，如泰國、馬來西亞、印尼、韓國等，樓價一樣暴跌。可見即使沒有八萬五，香港樓價一樣難逃劫數。八萬五只是落井下石罷了。
近年，香港樓價升個不停，有人說這是因為炒家興風作浪。但現實是自從曾蔭權在2011年推行雙倍印花稅之後，炒家早已銷聲匿跡。到了2013年仍說樓價升是炒家作祟的人，根本沒有事實根據；他們只是憑著一些理念去想當然罷了。
然而，有這類民粹想法的人很多，政府在施政時也得遷就他們。以額外印花稅為例，多收15%已有足夠的阻嚇作用，但政府仍要把它加至20%，把死豬再砍多兩刀，完全沒有作用！
自2011年政府推出額外印花稅措施後，市場上已鮮有炒家活動，樓價上升的動力更主要源自美聯儲局的QE措施。聯儲局透過自行買債的方式，無中生有地為世界提供了大量資金。在資金增加，而世界上的財產沒有增加的情況下，每一份原有財產可分得的資金自然增加，樓價焉能不升？
QE令閒資大量流入新興市場，利率因而被壓低，兩厘左右的租金回報率也變得有吸引力，資金於是從銀行系統不斷流入地產市場。政府沒聯儲局奈何，唯有把責任推給炒家、外來買家、以至本地投資者，要迫他們嘗嘗辣招的滋味。可惜，這些辣招除了擾亂市場外，並不足以減輕QE的影響。
政府卻持自我感覺良好的看法，認為若非出了辣招，樓價可能升得更瘋狂，故不應該否定辣招的作用。
但現實是：額外印花稅2011年底已推出，完全壓不住樓價，政府於是在2012年底又推出買家印家稅，一樣未能見效；當到2013年初推出雙倍印花稅後，樓價才停止上升。其實雙倍印花稅的力度，不見得比上兩招辣。樓價見頂的更可能原因是聯儲局開始醞釀退市。政府還以為是出了雙倍印花稅之後，終於把樓市的升勢控制住了，這其實只是先後關係，不一定是因果關係。
政府若是對事情的真相也沒法弄清楚，以後在房屋政策上難免還會犯錯誤。聯儲局看來遲早會退市，香港的資產價格面臨新一波的衝擊，市民宜及早作好準備。
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