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2013年10月21日 星期一

金融High Tea 2013年10月21日

金融High Tea 2013年10月21日
金融High Tea——長線賣嘢 短線炒嘢
2013年10月21日
和黃(013)未能成功出售百佳超級市場,宣佈考慮把整體零售業務屈臣氏分拆上市,和黃呢招真係高,不能以靚價出售百佳,本來對和黃係壞消息,會對股價有較大壓力,但加一筆考慮分拆屈臣氏上市套現,立時把壞消息中和了,預料今天和黃回吐壓力有限。

和大孖沙吃飯聊起此事,佢認為「超人」李嘉誠早前放售百佳,有經濟因素,亦有政治考量,經濟因素係為和黃減債,長線利息趨升,現時錢多資產價格仍高,賣嘢減債應付高息期來臨,係正路策略。

但你知香港政治化,咁大手賣嘢會被解讀為撤資,不過李超人和現屆特首梁振英CY唔係咁老友,碼頭工潮時又被泛民工會追擊,乘勢賣嘢,話俾大家聽佢唔多「合皮」(Happy),絕對無壞。結果百佳賣唔成,主要係價錢問題,但也變成順水人情,做俾政府睇佢唔係夾硬賣俾面。

和黃股價 壓力有限
大孖沙睇到李超人買賣資產的戰略角度,普通人睇唔到,不過百佳又的確賣唔到靚價。百佳最後兩名潛在買家係泰國卜蜂及澳洲Woolworths,早前有澳洲報章指出,Woolworths提出28億至30億美元(約217億至233億港元)的最後出價洽購百佳,但和黃心目中的價錢是30億至40億美元(約233億至310億港元),換言之出價只達和黃理想價的下限,李超人最後決定唔賣。

唔賣百佳但分拆屈臣氏上市,套現可能更多,瑞銀集團早前發表研究報告,指屈臣氏的價值為2060億元,若要上市最少要賣25%,假設全數賣舊股,都可以套現515億,早前有傳聞和黃拆售屈臣氏可套現670億至780億元,估計約售出32%至38%股權,售股後和黃仍是屈臣氏控制性大股東。換言之,和黃將屈臣氏分拆上市,套現的金額是出售百佳的以倍計,所以和黃唔至於一賣唔成百佳股價就會散晒。

宏觀啲講,美國聯儲局雖然未決定收水,近期政府關門的鬧劇損害了經濟,更有可能推遲收水的決定到今年底或明年初,但水始終要收,利息始終要上,香港也要做好利息上升的準備。美國一話收水,10年長債利息立刻由1.6厘急升上3厘的高位,家話放慢收水,亦只係回到2.6厘,不能回到低位,顯示市場已認定利息向上的周期開始。

減持資產 大勢所趨
在利息低迷,資金充裕的年代,乜都可以炒起,價錢愈炒愈貴;到資金成本慢慢上升時,資產價格就回頭,乜都開始難炒,你睇黃金價格由高位每盎司1900美元回到現在1315美元,就可知高價不再,長線還會向下。

睇到大趨勢的人,就會將長線投資的資產減持,和黃分拆出售珠三角碼頭、分拆出售電能實業(006)、分拆出售屈屈氏,全是減持行為。「肥佬黎」黎智英將壹傳媒(282)旗下蝕足兩年的《爽報》結業,也是減蝕行為。

發展商割價賣樓,亦是減貨行動,會德豐(020)及新世界(017)減價兩成推售新項目The Austin第一期,信置(083)上周把馬鞍山銀湖.天峰的273個車位出售,平均售價155萬元,呢啲車位癲價,97前都見過,如今又再重現,真係賣車位好過賣單位,因為單位仲要減價,但車位仍可以賣到好價。以銀湖車位平均月租3100元計,帳面回報得2.4厘,用155萬買車位的業主,等如同信置對賭,賭未來5年10年車位價到底升定跌,你話新界車位可否長期維持百幾萬的高位呢?見過97前新地以過100萬沽火炭駿景園的車位,接貨買家痛到家,樓市超過97高峰,但駿景園車位現價估計約70萬,就知道高價接發展商車位好難賺錢。

都可以再講吓The Austin的情況,The Austin首批116伙平均呎價22871元,呢個採用直接減價手法,較天璽首批均價29098元平兩成,以最細單位面積416方呎為例,最低入場費為853萬元,未計入折扣優惠。

減價賣樓 利潤收窄
呢個盤亦跟天璽「買樓送從價印花稅」,連埋其他優惠,折扣高達樓價20.5%,變相再八折賣樓。用返上述細單位為例,實用呎價20505元,若用盡折扣實呎16301元,假設八成實用率,用我哋睇慣咗的建築呎價計,呢個最平的入場單位約13000元一呎,雖然仍然唔平,但比起靚區新盤郁啲過20000元的黃金日子,都平咗唔少啦。而且The Austin單位數目多,唔似新地賣天璽貨尾每次賣30個單位咁逐少推,第一批已推116個單位,大量去貨的意圖十分明顯,若想大量賣樓,後續推出的單位即使加價亦唔慌會加太多。

麥格理證券就The Austin割價推售發表報告,話咁價錢推盤對新世界有輕微負面影響,假設餘下單位以依家公佈的價格發售,整個項目毛利率可能低於20%。該行本來估計,TheAustin的C地皮單位平均呎價為2.6萬元,預料該地皮可以套現122億元,然後假設D地皮加價加推,單位平均呎價是3.3萬元,售清後料可套現214億元,加埋整體毛利率高達37%。如今睇假若兩塊地皮上的單位劈價後,較先前估計價低25%,整體共套現金額由336億跌至252億元,項目毛利率就由37%急降到只有17%。

麥格理暫時維持新世界「優於大市」評級,暫維持盈利預測不變,主要視乎The Austin減價推貨後銷情而定,目標價16.06元(新世界上周五收報10.98元)。

地產股唔貴,但無人敢太睇好,因為唔大劈價都無人買樓,大劈價後購買力有幾多亦唔知,若似The Austin呢啲大盤劈價後都唔可以一舖清袋,後市就更淡,意味着發展商要減價減得更深才能大手去貨。

短期硬淨續炒國貨
即使減價去到貨,都對二手壓力好大,好似The Austin呢啲靚盤新樓都只係賣萬幾銀一呎,同區二手唔大減價又點去到貨?九龍站附近的新盤都係萬幾銀一呎,咁新界盤賣8000元、9000元一呎你估又去唔去到貨呢?結果係減價壓力一浪一浪咁輻射出去。樓市短期唔會大跌,你有實力可以持貨不賣,但一賣就要減價才去到貨。我雖然講好多大孖沙都將長線投資出售,但唔好以為這等如短線睇淡,可以長線賣嘢,短線炒嘢。美國將債務上限推到明年初,暫時解決危機;中國上周五公佈第三季度GDP增長7.8%,符合市場預期,今年第一季增長是7.7%,第二季增長7.5%,第三季度GDP增長拗腰升番上7.8%,顯示經濟的確穩定了。估計第四季可能略為下滑,回落至7.5%至7.8%之間,但只是因為前一年第四季的基數較高而已,不代表第四季好差。預計中國今年有好大機會達成全會增長7.5%的目標。

第三季中國經濟增長好,解釋了國貨股呢兩三個月受追捧的原因,現時市場情緒仍看好中國第四季的經濟,所以國貨股還是大漲小回的格局,可趁回調時吸納,博下月開十八屆三中全會前後又會熱番啲,實現短炒一季的目標。

陸羽仁
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