香港樓語 - 陳東岳 2013年11月14日
即市新聞
14/11/2013 15:35
《香港樓語－陳東嶽》商用物業宜作前瞻性規劃配置
《香港樓語》香港作為一個國際城市，在社會整體發展的大前提下，除了對關乎民生的住屋
供求需要平衡之外，對商用物業的前瞻性規劃配置，提供充足而合乎社會發展所需的工商物業，
對香港在國際市場的競爭力，甚至因商業租金高企，引致營商環境受負面影響，並轉嫁消費者變
成民生問題等，都起著關鍵性的作用。
＊工商樓宇空置率創五年低＊
行政長官梁振英最近在午餐會表示，本港工商樓宇需求殷切，空置率見５年來新低。他強調
，增加土地供應除了要顧及住屋需要，亦應兼顧工商界的需求，避免經濟發展競爭力減弱，導致
社會發展同遭窒礙。他指出，非經濟活動用地，如宗教、國際學校擴充、福利團體等也同樣需要
土地，香港大約每１０年就要提供相等於沙田新市鎮的土地總面積。
他說港府已有應對之策，以短、中、長期計劃增加土地供應，包括適度提高發展密度和搬遷
政府大樓及停車場以短期增加商業樓面面積；在「起動九龍東」計劃，啟德發展區、觀塘和九龍
灣商貿區，供應４００萬平方米新增寫字樓面面積，政府正著手兩個行動區搬遷現有政府設施，
預計可提供約５０萬平方米樓面面積。
長期計劃方面，港府以新發展區及新市鎮應付經濟和產業發展需要，例如赤?角機場島北商
業區、新界東北新發展區、洪水橋新發展區，同時將進一步探討新界北土地發展潛力，研究建設
一個規模與上水相若的新市鎮的可行性。
＊放寬舊機場一帶地積比率＊
筆者認同港府要多管齊下，增加土地供應以應付社會各種不同用途的需求。新開發土地面臨
規劃諮詢及收地等困難而耗時的程序，筆者傾向政府應重視現時有那些地區可以作地域性的適度
放寬地積比率，以這個途徑去增加樓面面積，起碼可省略因收地而面對業主和租客的反對，又無
需開發土地，是較快捷收效的方法。比如九龍城及九龍塘一帶，過去一直因為前身啟德機場飛機
航道問題，而壓低地積比率及建築物高度等，舊機場１９９８年搬遷後，至今１５年一直未有提
高該區的地積比率，過往或有交通的顧慮；但港鐵東九龍線及沙中線，將帶來九龍東部交通大大
改善，這些地區的地積比率應可作出適度的放寬。
＊加推商業或酒店用地應市＊
在商用物業供應方面，２０１１╱１２年度，政府推出約１２幅商業或酒店地，但最近兩個
年度合共只推６幅用地，其中本年度暫時賣出３幅，較前大幅回落。由於供應明顯偏低，當中尤
其逾萬方呎大樓面寫字樓；而近年內地企業到港往往想找較體面而價格合適的寫字樓，在核心商
業區較難找到，於是商用地每次推出都幾乎「爭崩頭」。最近招標賣出限作改裝酒店的美利大廈
、以及加入了不准分層出售限制的九龍灣宏照道商業地，就分別接１８及１７份標書，最後通通
高價獲承接，反映市場需求殷切，港府可考慮加推同類土地應市。
＊市場對高檔酒店需求熾熱＊
本港商用土地的不足，最明顯見於酒店的供應上，酒店設施不足以應付龐大旅客需求，對旅
遊業發展造成影響；長假期酒店房間不足，供不應求下，有酒店調升房價，引來物非所值的非議
，影響本港國際形象。美利大廈招摽的熱烈反應，反映市場對高檔次酒店的熾熱需求。建議政府
考慮為酒店業提供誘因，提如提高酒店的地積比率，以提高財團發展、重建或改裝酒店的興趣。
＊新界北新市鎮興建商業城＊
至於本港零售區過分集中於銅鑼灣及尖沙咀等區，造成人潮擁擠及商舖租金被搶高，但這些
零售區受制於市區現有建築規模，無法擴展及增強特色活力。租金高企影響營商，部分行業無法
在旺區生存，甚至推高物價，最終轉嫁到市民身上。長遠解決問題，筆者建議把零售作地區性分
流，可於新界北的新市鎮興建「商業城」作分流，但亦明白要成立一個新的核心有一定困難，而
且政府於開發新發展區亦遇到一定困難。歸根結蒂，還是要香港市民諒解，給予政府更大支持。
《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量)陳東嶽》
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