趣遊樓市 - 脫苦海 2014年1月6日
置業信箱──換樓要考慮甚麼？
問：最近太太又懷孕，今年會添多一個小生命，地方不夠住了。因為間屋係父母剩落的，一早已經供完，想問下係唔係應該換間大的？如果換又要注意一些甚麼？
答：家中多了成員而要住得更多地方，很多人就會想到換樓，亦是人之常情，不過正如筆者以前提及，也可以將現有物業出租，而另外租住一較大的單位。好處是可以節省大量的物業交易費用，以及可免去新購物業要被特別印花稅(SSD)綁三年。當然，也有風險就是如果遇著租霸，就會兩頭不到岸。
如果考慮換樓，要留意的事項就更多了。首先，既然讀者的物業是家人留下的，那麼究竟會不會是以送契形式呢？因為銀行對於送契少於五年，一般是不會承造按揭，甚至有些銀行要求送契後八年十年才可以按揭，結果送契樓多難以賣出，或者要以市價折讓成交，尤其是現時二手市場交投淡靜，想賣都不是容易的事。
若果是以轉讓方式，交足物業印花稅的正式買賣，又或者是繼承遺產，情況會簡單一點。以前有遺產稅時，還有可能因為未能證明繳遺產稅而被質疑業權不完整，但自2006年取消遺產稅後，變相也沒有影響。
如果決定賣舊樓買新樓，也要考慮雙倍印花稅(DSD)的問題，雖然財政司司長表明，換樓人士在購入新單位後半年內沽出原本持有的單位，便可向當局申請退稅，但是由於草案仍未獲立法會通過，所以退稅機制未生效。現時稅務局只會向換樓人士徵收舊稅率，餘下的差額要待條例通過後才徵收，到時才有退稅機制，在金錢上並沒有問題，但在手續上就因為立法會未通過，而令到整個程序未能完成。
讀者就只可以用先賣後買的方式，才可避免這種尷尬情況，問題是家中有人懷孕，就算能掌握到賣樓到交樓當中大約45天的程序來買樓和裝修，也會帶來很多不便，而如果有任何程序上的拖延就要勞師動眾找地方住。
所以，較為穩妥的做法有兩個：一是先租一個大單位住，然後搬屋後出租舊單位；二是搬屋後出售舊單位，在一至兩年租約之內再找新的大單位居住。
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