金融High Tea 2014年1月6日
樓價成新風險
2014年01月06日
新一年股市走勢唔多老黎,港股新年第二個交易日即急挫522點。上周四美股下跌,內地A股跌勢未止,本地地產商一過年即劈價賣樓,樓市前景堪憂,在三大陰霾籠罩下,恒指愈跌愈深,先跌穿23000關,更連續失守10天、20天、50天以至100天平均線,最多跌558點,收市報22817點,下跌522點,跌幅2.2%,是去年6月20日以來最大單日跌幅。
一有跌市我電話接過不停,好多朋友打嚟問好唔好入市,我對年頭彈都唔彈的股市特別小心,都叫大家忍吓手先,暫時不買不沽,睇定啲先,短炒者要睇大市是否形成向下走勢;中長線者要睇美國、中國及香港樓市三大因素如何發展。
若然穿位 反彈走貨
先講短線走勢,港股走勢甚差,若新年第一個月跌,全年都跌的機會不低。我本來已不似市場上很多人那樣樂觀,睇今年港股見27000、28000點咁好。但本來都靠估1月會炒一炒,然後才回,但佢新年一開就回,回得比想像中快和深。以走勢論,去年12月2日高位24111點,到12月20日跌到低位22713點,上周五低位22782點,再跌多少少就穿埋上月低位,極之樣衰,若下穿低位有一定深度,例如跌到22500點,就形成一個一級級下行的走勢,即係去年12月頭的24111點已是高位。
換句話說,以走勢計,未來一周是關鍵,跌咗咁多應該會彈,若反彈無力,大幅下試低位,弱勢一成,應趁反彈時走貨,不是加貨。
再講中長線因素,美國因素講咗好多,收水咁大件事,唔知佢行得幾快,若快少少就會觸發美元大幅轉強,資金流出新興市場,投射在亞洲的,是日圓兌美元大幅貶值,令其他亞洲國家的貨幣相對轉強,形成出口的劣勢,影響埋經濟。
最近日圓跌到105,韓元兌每美元上周初曾攀升至1048邊緣,是2008年以來新高,南韓央行總裁金仲秀上周五表示,正加強關注資金流動形勢,必要時將採取措施穩定外匯市場,暗示會干預匯價。大家要注意過去兩年,不獨中國股市弱勢,係全部新興市場都唔掂,因為資金氾濫,大家都要收緊啲,只是日本經濟冰冷,敢跟住美國大力放水,所以日股至掂。亞洲金融風暴好多時由日圓貶值開始,大家要留神。
中國反彈 恐已見頂
中國自己的經濟只屬一般,過去兩日紅色股跌浪,先由匯豐公佈中國製造業採購經理指數(PMI)回落開始,到上周五官方公佈中國12月非製造業PMI降至54.6,比上月回落1.4,降至4個月低位。內地分析師指,臨近年底,房屋建築業和一些生產服務業的回落,成為本月非製造業整體回落的主因,但市場擔心中國的製造業和服務業反彈其實已見咗頂,開始回落。睇嚟中國第一季經濟都未必咁強勁,這個因素唔大幅變成負面消息已經偷笑。
美國和中國的因素,多少都已預估了,但新年一開始地產商即劈價,成為樓價下跌的催化劑,卻來得快了一點。長實(001) 劈價賣北角電氣道Diva,項目公佈首批50伙價單,實呎平均價約2.25萬元,當中38伙為兩房,餘下12伙為三房,項目最低入場費為797.7萬元,最高優惠為售價25%,折實平均實呎價約1.69萬元。雖然最平要近800萬買個兩房單位,實呎平均價近1.7萬,一啲都唔平,但個價已比兩個月前發售的隔鄰恒地(012) 樓盤維峰低了20%,維峰買家即時扮蟹。
新盤減價,樓價有下調壓力。中原集團創辦人施永青預料,由於大部份發展商去年銷售未能達標,為求追數將不惜犧牲價格,預計今年一手樓價將有15%至20%的下調空間。美聯物業港島區董事楊永健更表示,今年港島區樓價上半年可能跌15%。
新盤割價 樓價添壓
去年樓市是一個悶局,買家怕跌唔敢買,發展商和賣家唔肯減價,呈膠着狀態,成交減縮,經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料也顯示,二手樓巿持續低迷,去年12月現樓按揭註冊量減少4.5%至4744宗,創21個月新低。去年全年現樓按揭註冊量僅得79238宗,按年減少12.4%,更首度跌穿8萬宗關口,創2001年有紀錄以來新低。
新一年發展商帶頭劈價打破悶局,先撇開發展商有心和政府玩嘢的可能性,佢哋睇住自己盤數,去年賣樓已差,若年底劈價,怕手上的物業資產都要被核數師調低估值。但過完12月31日又是一條新數,希望劈價賣樓試市場反應,若然成功可大力推盤,以量補價。
長實低價推一個北角細盤,市場反應已不少,地產股上周五跌幅顯著,跌得最勁的反而係信置(083) ,跌幅高達3%,收報10.24元;減價賣樓的長實收報120.5元,跌1.9%;新地(016) 收報96.4元,跌1.7%;新世界發展(017) 跌1.3%,收報9.66元;恒地跌1.1%,收報44.05元。反而嘉里(683) 剛公佈新盤西營盤高士台價單,唔肯減價,首批中低層單位折實平均呎價都要22989元,嘉里股價上周五逆市升0.2%,收報27.05元。由股價可見,市場正評估樓價下調對不同公司帶來的風險。
若以往遇到中國因素帶動的跌市,內地股大跌港股小跌,跌300點左右都交到功課,但上周五本地股地產股亦急回,帶住本地銀行股跌,所以才會跌500點咁多,一葉知秋,大家都驚樓市跌,所以對樓價跌的消息特別有反應。
利息走勢 重中之重
如今地產代理先唱淡樓市,因為二手成交死晒,業主又不肯減價,踩低樓市有利成交,但樓價係唔係真係插,要睇未來正反因素如何發展,正面因素係利息仍低,可能的負面因素有幾個,第一是利息上升,可以是美息升得比預期快,也可以因為香港資金外流而比美國更快加息。
第二是發展商把新盤劈價帶動樓市下滑,這要看有無大盤大幅劈價,以及有多少發展商頂唔順要跟住減價。第三是政府大力推地時會否出現好多「流拍」。政府打算在今年首季推出12幅住宅地,較上季增60%,這12幅地共可建5500伙。
樓市回軟時政府大量推地,發展商投地的出價必然保守,政府心中若保持較高的底價,不到價不賣,就不排除會出現流拍及回收土地的情況。當然,即使政府調低底價,低價成交都好嚇人,但我估不如流拍震撼。
呢個世界無嘢講得實,但你睇我數出來樓市可能出現的負面因素較多,就知風險傾向在下行一方,當中利息走勢是重中之重,若利息一升,銀行公會一加息,展開一個加息周期的預期,樓價好難唔插一插。
結論係今年玩股,要加埋樓市可能下跌的因素,中長線唔好睇得太好。短期跌得多大市可能會反彈,要看反彈力度大唔大,但到1月下旬內地臨近農曆年銀根又緊,個市又會緊張啲,到2月因為近全年業績公佈期,又會博炒業績好番少少。
陸羽仁
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