神州樓市 - 程澐 2014年7月15日
即市新聞
15/07/2014 11:09
《神州樓市－程澐》多地托市放鬆限購，上海誕生全國地王
《神州樓市》６月，ＣＰＩ、ＰＰＩ環比同步走弱，打消市場對通脹可能再次抬頭的疑慮，
同時反映當前經濟增長動能依然偏弱。在經濟放緩壓力之下，地方政府對土地財政的依賴度難以
擺脫，因而今年以來多地政府對房地產市場採取了各類托市手段，目前已有近十個城市對限購政
策作出不同程度的調整。然而，７月以來的市場表現依然低迷，各地住宅成交進一步下滑，新房
庫存明顯攀升，房企業績走勢也日益分化。上周，上海誕生一宗全國單價地王，項目後續盈利壓
力較大。
＊土地收入影響財政，多地托市放鬆限購＊
７月１４日，財政部公布６月財政收支情況，其中國有土地使用權出讓收入１至６月累計同
比增長２６﹒３％。而據最新公布的２０１３年全國財政決算情況，２０１３年全年國有土地使
用權出讓收入共計４１２６６﹒１８億元，佔地方政府本級財政收入的３５％。根據財政部公布
的歷年數據計算，２０１０年、２０１１年、２０１２年的國有土地使用權出讓收入佔地方政府
本級財政收入的比重分別為４１％、３７％、３０％。可見，雖然近年來地方政府對土地財政的
依賴度有所降低，但其比重仍然較高，如果包含房地產業涉及的稅費後，相關比重將進一步提高
。因此，在當前經濟放緩壓力下，房地產行業的發展似乎對地方政府的財政收入影響更加舉足輕
重。
正是由於房地產行業對地方財政收入的貢獻巨大，因而今年以來多地政府對房地產市場採取
了各類托市手段。繼呼和浩特市正式發文宣布取消限購之後，濟南從７月１０日起也全面放開限
購政策，無論是戶籍人口還是非戶籍人口，購買住宅均將不再受到套數限制。除此之外，根據中
原監測及瞭解，目前已有無錫、廈門、寧波、南寧、福州、瀋陽等近十個城市對限購政策作出不
同程度的調整。而中央層面依然未對市場採取過多幹預，繼續著眼於棚改及保障房建設工作。住
建部最新公布數據顯示，截至６月底，全國城鎮保障性安居工程已開工５３０萬套，基本建成２
８０萬套，分別達到年度目標任務的７６％和５８％，完成投資７２００億元。可見，保障房的
投資與建設將成為平衡市場下滑的重要砝碼。
＊住宅成交依然低迷，上海誕生全國地王＊
７月以來，各地住宅成交進一步下滑，新房庫存明顯攀升。中原監測的４０個城市數據顯示
，７月前１３日新建住宅成交面積日均值較６月下降９％，且各線城市均呈現下滑走勢，一線、
二線及三四線城市降幅分別為１５％、１３％、５％。市場的持續低迷令多地新房庫存出現明顯
攀升，一線城市中除深圳外，北京、上海、廣州的上周末庫存較年初分別上升４３％、１７％、
１２％。二手住宅市場成交同樣不見起色，中原監測的六大城市數據顯示，上周二手住宅成交面
積較前４周均值下降１０％，其中僅天津微升１％，其餘五個城市均現下降。近期政策環境的鬆
動並未對市場成交帶來提升作用，前文提及的限購政策鬆動的城市，近一個月的新房成交量整體
並未見有明顯起色。
在市場整體表現不盡人意的局面下，房企業績走勢日益分化。中原監測的十大標桿房企中，
上半年有六家房企銷售金額同比增長，另有四家同比減少。其中，恆大(０３３３３)以５５％
的同比增幅領漲，萬科(深：０００００２)則以１００９億元的業績絕對量繼續穩居首位，而
華潤(０１１０９)、金地(滬：６００３８３)則表現較遜。在標桿房企謹慎面對後市之時，
名不見經傳的港資麗豐控股摘得上周上海一宗全國單價地王，但對市場影響有限。該地塊面積較
小，以５﹒７７億元總價由麗豐控股以６３％溢價率競得，剔除保障房，其樓面價達到
８５５１３元╱平方米。該宗黃浦區五裡橋街道地塊位於黃浦江畔靠近世博會浦西片區，地理位
置優越，容積率僅１﹒４。但地塊出讓條件較為苛刻，要求配建約３０％的保障房，以全裝修現
房銷售，建築限高２４米。目前該地塊所在板塊新房價格約為５－６萬元╱平方米，因而該項目
操作難度較高。根據中原對過去５年全國地王的監測來看，除了少部分地王項目運作較為成功外
，相當部分的運作壓力較大。《中原集團地產研究董事程澐》
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